תכנית תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת התכנית ניתנים תמריצים שונים ליזם והוא בתמורה מחזק ומשפץ את הבניין. זהו פרויקט מורכב הכולל לעיתים רק את שיפוץ הבניין הקיים ו לעיתים הרס ובנייה מחדש, ולכן חשוב להשקיע בבחירת היזם. על ידי בחירה מושכלת של יזם תקבלו תמורה מקסימלית במינימום סיכון. ישנן כמה אפשרויות ודרכים לבחור יזם, וכל אחד יכול למצוא את הדרך המתאימה לו.
מכרז
הדרך המקובלת לבחירת יזם היא מכרז. במסגרת המכרז התקציב צריך להיות ידוע מראש והיזם שיציע את התמורה הטובה ביותר ינצח. הקבלן הזוכה יקבל זכויות בניה על הדירות החדשות ויספק מגורים חלופיים לדיירים והוצאות נלוות. כאשר בוחרים יזם במכרז חשוב מאוד לוודא היטב מה הוא מציע, ולבדוק את איכות הבנייה ואת יכולת העמידה שלו בתנאי הפרוייקט.
מי מבצע את העבודה?
כאשר בוחרים יזם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 חשוב לבדוק האם היזם הוא חברה או אדם פרטי, ואם מדובר בחברה יש לבדוק האם זו חברה פרטית או ציבורית. חשוב גם לברר מי הם בעלי המניות בחברה והאם עלולים ליצור קשיים בקבלת אישור הבנייה. בנוסף חשוב לוודא מי מבצע את הבניה בפועל. לפעמים בוחרים בחברה מסוימת אך היא מעבירה את ביצוע העבודה לקבלן משנה, וחשוב שתדעו זאת מראש.
משך העבודה
דבר נוסף שצריך לברר לפני בחירת היזם הוא משך העבודה. פעמים רבות עלולים להתפתח חילוקי דעות בין היזם לבין הדיירים על לוחות זמנים. היעזרו בעורכי דין המתמחים בתחום כדי לעגן את לוחות הזמנים בחוזה, כולל קנסות על איחורים, ולפני הכל בדקו את הרזומה של היזם: שוחחו עם דיירים בפרויקטים קודמים שעשה ובדקו האם עמד בכל מחויבותיו, כולל לוח הזמנים.
איך מנהלים מכרז תמ"א 38?
כמו בכל מכרז אחר קיימים תנאים מסוימים שחייבים להתקיים וחשוב מאוד לשמור על שקיפות, כלומר – תהליך בחירת היזם צריך להיות גלוי לכלל הדיירים וכל דייר רשאי להציע יזם או יזמים לפרויקט. בנוסף, בעלי הדירות הם אלה שבוחרים את היזם, וההסכם המשפטי הסופי של בעלי הדירות מול היזם הוא הסכם אחד לכל הדיירים.
פנייה מושכלת ליזמים
כדי שתוכלו לבחור את היזם הטוב ביותר אתם צריכים לפנות אל הטובים ביותר או ליצור מכרז אטרקטיבי מספיק כדי שהם ייגשו אליו. ישנם לא מעט יזמים שישמחו לבצע פרוייקטים של תמ"א 38, בעיקר במרכז הארץ, חלקם טובים יותר וחלקם טובים פחות וחשוב לדעת עליהם כמה שיותר כדי שתוכלו לבצע סינון קפדני ומושכל של היזמים האופציונליים.
חשיבה קדימה
מכרז לפרוייקט תמ"א 38 צריך לכלול את כל המידע והפרמטרים המהותיים לפרויקט, כך שתוכלו לעבור בקלות לחתימת הסכם משפטי. לדוגמה, חשוב שתכללו במכרז את עיקרי המפרט הטכני המצופה, משך העבודה ועוד. על ידי תכנון מקדים תוכלו להימנע מקשיים מיותרים בהמשך.
מפקח בניה
אמינות היא כמובן חלק מהותי מבחירת היזם, אבל בסופו של דבר אתם לא באמת מכירים את היזם או הקבלן והם בהחלט עלולים "לעגל פינות" בבנייה כדי לחסוך בעלויות, וכבר היו דברים מעולם. כדי לוודא כי הכל מתנהל כשורה, כדאי לשכור מפקח חיצוני על הבנייה. מפקח חיצוני הוא גורם מקצועי בלי תלוי שיעזור לכם בגיבוש תכניות הבנייה. המפקח מבצע מעקב צמוד אחר התקדמות הבנייה על פי כל הכללים, ומדווח לדיירים על ההתקדמות. מומלץ להוסיף למכרז סעיף להוספת מפקח על הבנייה מטעם הדיירים.
תמא 38 : החשיבות של ליווי מקצועי ומשפטי
תמ"א 38 הינו פרויקט מורכב, וכנראה שלא תבצעו אותו שוב, לכן חשוב לעשות אותו בצורה הטובה ביותר. אתם, כאנשים פרטיים, אינכם מבינים מספיק במכרזים ובנייה, ולכן חשוב להיעזר בליווי מקצועי. ליווי ש עורך דין המתמחה בתמ"א 38 יכול למנוע הרב מאוד מהקשיים שעלולים להתגלות בעת ביצוע הפרוייקט. בנוסף, במסגרת הפרויקט תיתקלו בנושאים משפטיים שונים כמו אחריות יזם, פוליסות ביטוח, לוחות זמנים ועוד. לכן חשוב להסתייע בייעוץ משפטי להבטחת נושאים אלה.
לחצו כאן ל קבלני שיפוצים לבתים משותפים באינדקס וועדי הבתים של הפורטל