תמא 38 – תיקונים חשובים בחוק המקרקעין

 תמ"א 38 – תיקונים חשובים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) 

  א.      מבוא

1.   הדבר ה"חם" כיום בתחום הנדל"ן הנו נושא תמ"א 38 על תיקוניה ושינוייה השונים.

2.   עד היום, על מנת לקבל היתר לבצע הריסת הבניין ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א, נדרש היה לקבל את הסכמתם של כל בעלי הנכסים בבנין.

3.  ביום 20.6.2012 התקבל תיקון מספר 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשע"ב-2012, אשר פורסם בספר החוקים מס' 2364, בעמ' 458.

4.   במאמר זה נסקור את התיקונים החשובים והעיקריים שהתקבלו בתיקון הנ"ל.

 ב.      התיקון בעניין הרוב הדרוש

5.  התיקון החשוב ביותר מבין כלל התיקונים שנתקבלו בתיקון זה לחוק הנו האפשרות לקבל צו מהמפקח (המוגדר בחוק-"מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין) לבצע את ההליך "אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם".

6. במבוא לסעיף המתקן כלולה ההוראה הכללית האומרת: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות", ומיד בהמשך הסעיף, נמצא התיקון הנ"ל, לפיו ניתן להסתפק גם ברב של 80% מבעלי הדירות בבית, בכפוף לאמור בהמשך.

7. משמעות התיקון הנה, כי מעתה ואילך, לא תהייה חובה לקבל את חתימותיהם והסכמתם של כל הדיירים בבנין, אלא ניתן יהיה להסתפק בחתימות והסכמת 80% מכלל בעלי הנכסים בבנין.

8. אולם בל נטעה. אין המדובר ברוב אוטומטי שכל אימת שדיירי בית משותף מסוים יאספו את חתימותיהם של 80%  מבעלי הנכסים, הם יוכלו לקדם את ההליך באופן מיידי.

9. התיקון לחוק הוסיף סייג לא מבוטל. הסייג מצוי בסוף סעיף 5 (א) לחוק המתקן וקובע לאמור: "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים".

10. המפקח לא ייתן את הצו לפני שנתן לכל בעל דירה ברכוש המשותף לטעון את טענותיו וכו', הכול כאמור לעיל.

11. במידה והמפקח יגיע למסקנה כי דייר זה או אחר מתנגד להליך ללא כל סיבה מספקת ו/או מוצדקת, לאחר שישקול את כל השיקולים הרלוונטיים, יחליט המפקח האם לתת צו לביצועו של התהליך, על אף התנגדותו של דייר זה או אחר.

12. תיקון זה לחוק הנו תיקון מהפכני, ובא לפתור את בעיית "הדייר הסרבן".

13. כמעט כל מי שהיה מעורב בעסקת תמ"א 38 נתקל בבעיה שבדרך כלל קיים דייר אחד או יותר המנסה לטרפד את ההליך בטיעוני סרק לא ענייניים שכל מטרתו הנה להשיג לעצמו טובות הנאה כספיות ו/או אחרות, טובות וגדולות יותר.

14. כל עוד דייר זה לא היה בא על סיפוקו, הוא לא היה נותן את הסכמתו לפרויקט וכך הוא היה מצליח לטרפד לבדו את כל הפרויקט ואת חלומם של יתר בעלי הדירות  לגור בעתיד בדירה חדשה משלהם.

15. כלי נוסף במאבק בתופעת ה"דייר הסרבן", ניתן לאחרונה מכיוונו של בית המשפט, אשר קיבל תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן, בסכום של כשני מיליון ₪.

16. אין ספק, כי פסק דין זה, יגרום לדיירים סרבנים פוטנציאליים, לחשוב יותר מפעם אחת, בטרם ינסו לטרפד את הפרויקט, כאשר אין להם סיבה טובה ומוצדקת לעשות זאת. הם יחששו מפני חיובם האישי בתשלום סכומי עתק ליתר דיירי הבית, דבר שיגרום להם "לשחות עם הזרם" ולא להתנגד סתם כך, לביצוע הפרויקט.

 IMG_0206

ג.       התיקון בנושא הכשרת מקומות חנייה

17. פרויקטים לא מעטים של תמ"א 38, לא אושרו ע"י הרשויות המקומיות, בשל העובדה כי לבנין אמורות היו להתווסף מספר דירות חדשות מבלי שניתן פתרון לחנייה של  רוכשי דירות אלו,ומבלי שניתן היה להוסיף בחצר הבית חניות נוספות.

18. תיקון זה לחוק אף תיקן את חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, והוסיף לו את סעיף 158 א 3.   תיקון זה קובע לאמור:

  158א3. 

(א) לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, אולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס.

(1) מוסד תכנון רשאי לחייב מבקש היתר כאמור בסעיף קטן (א) להשתתף בהתקנתם של מקומות החניה הנוספים בחניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון;

(2) הסכומים שיתקבלו במוסד תכנון לפי הוראות סעיף זה יופקדו בחשבון נפרד של מוסד התכנון וישמשו אך ורק למטרה לשמה נועדו; לא הותקנו מקומות החניה בחניון הציבורי כאמור בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר, יוחזרו הסכומים האמורים למבקש ההיתר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

19. משמעות התיקון הנו, כי העדרם של מקומות חנייה נוספים כשלעצמו, לא יהווה משום סיבה ו/או צידוק למוסדות התכנון של הרשויות המקומיות, לסרב לאשר את ביצוע הפרויקט.

20. התיקון לחוק קובע פתרונות חליפיים כאמור לעיל, אולם החשוב מכל הוא שהיעדר מקומות חנייה כשלעצמו, לא יאפשר לרשות המקומית לסרב לביצוע הפרויקט.

 הותר לפרסום 1.7.2012 

שירות אישי לוועדי בתים - איתור בעלי מקצוע

המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות.
מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ 

    כתבות נוספות:

    מימון תביעות משפטיות
    מה תפקידו של המפקח על הבתים המשותפים?
    מגורים בבניין משותף טומנים בחובם לא מעט חוויות ויתרונות, אך מטבעם של דברים, לעיתים צצים
    חברות שיפוצים וחברות איטום גגות
    כיצד לבחור חברת איטום גגות
    אומנם החורף בישראל הוא לא קשה וסוער במיוחד, אך מספיקים כמה ימים של גשמים בשילוב
    Our mission is to clean!
    כיצד לבחור חברת ניקיון לבניין
    כל אחד ואחת מאיתנו יעדיפו לחיות בסביבה נקייה. בעוד שכל אחד אמון על ניקיון הדירה
    A woman is holding a magnifying glass over a wooden house. Real estate appraiser. Assessment of the condition of the house. Property valuation / appraisal. Search for housing and apartments.
    מה בודקים בבדק בית לבניין?
    בין אם מעוניינים לרכוש או למכור נכס בבניין מגורים משותף, חובה להזמין חברת בדק בית
    עיצוב ללא שם (17)
    במקום לשבור, לנסר
    היום כבר לא צריך לשבור קירות, אפשר פשוט לנסר אותם. שבירת קירות עבור יצירת פתחים,
    working-construction-tool-builder-s-accessories-house-house-renovation-concept
    שונאים לוגיסטיקה? גם אנחנו, אבל בכל הקשור לבניין שלכם לא כדאי להתעצל.
    תחזוקת מבנים היא פרקטיקה של בדיקה, תיקון ושדרוג של בניין כדי להבטיח שהוא נשאר בטוח
    שיפוץ
    שיפוץ בית משותף - מה חשוב לדעת לפני שמתחילים
    שיפוץ בית משותף זו משימה לא פשוטה, אשר יכולה להוביל לתוצאה מאוד מתגמלת, כל עוד
    cover
    המדריך המלא להתקנת עמדות טעינה לרכבים חשמליים בבניינים משותפים בעלי 51 דירות ומעלה
    התקנת עמדות טעינה לרכבים חשמליים הפכה להיות אחד הנושאים החמים והבוערים בישראל בשנים האחרונות, כאשר

    שירות אישי לוועדי בתים!
    איתור בעלי מקצוע

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ:

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לניהול ועד בית אשר יהפוך את ניהול הבית המשותף לחוויה מהנה ופשוטה ויחסוך לך זמן רב ועלויות בתחזוקת הבניין!

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לשיפוץ בניינים אשר יחסוך לך אלפי שקלים בשיפוץ בניין המגורים!

      קטגוריות עסקים

      אדריכלות
      איטום גגות
      אינטרקום
      אינסטלציה
      ארונות מתכת
      בדק בית
      ביטוח ועד בית
      בישום בניין
      גביית ועד בית
      גגות סולאריים לייצור חשמל
      גז
      גינון ועיצוב גינות
      גנרטורים
      דלתות כניסה לבניין
      דפיברילטור
      הדברה
      הנדימן
      הרחקת יונים
      התחדשות עירונית
      חברות ניהול בתים משותפים
      חברות ניקיון בתים משותפים
      חיטוי מאגרי מים
      חשמל
      כיבוי אש
      מיגון תא מעלית
      מימון תביעות משפטיות
      מכולות אוטומטיות
      מנעולן
      מעליות
      מערכות אזעקה / מצלמות
      מערכות סולאריות
      משאבות מים
      סימוני חניות
      עורכי דין / נוטוריונים
      עיצוב לובי וחדר מדרגות
      עמדות טעינה חשמליות
      פוליש
      פיקוח ובניה
      צביעת חדרי מדרגות
      קבלני שיפוצים לבתים משותפים
      קונסטרוקטור
      שיפוץ מבנים
      שיפוצים בסנפלינג
      שערים ומחסומים
      תיבות דואר

      וועדי בתים ודיירים

      הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הגדולה בישראל הנותנת מענה לבעיות הדיור בבית המשותף!!!

      להצטרפות לחצו על התמונה או על הכפתור ושלחו בקשת הצטרפות בדף הקבוצה

      דילוג לתוכן