תמ"א – על שום מה ולמה?

מומחים יודעים לספר, שרעידת אדמה רצינית מתרחשת במקומותינו בערך פעם במאה שנה. האחרונה הייתה לפני כמאה שנה, כך שבאמת הגיע הזמן להיערך. כבר בשנת 2005 גובשה תכנית מתאר ארצית שמטרתה היה לטפל בכל אותם בתים ישנים, בעיקר כאלה על עמודים וללא מעלית, בני 3-4 קומות, אשר לדעת המומחים יהיו מסוכנים ולא עמידים מפני רעידת אדמה. התכנית זכתה לשם תמ"א 38 ובמשך שלוש שנים עד לתחילת 2009 הייתה למעשה בתרדמה קלינית עמוקה.

רעידת האדמה (המשפטית בלבד, למזלנו) התרחשה בינואר 2009 – אז נחקק חוק מיוחד בכנסת, שמאפשר לבית משותף להעביר החלטות בנושא זה ברוב של שני שליש מבעלי הדירות בלבד. לפני החוק, יכול היה גם דייר בודד, ללא כל נימוק, לסרב לתוכנית ובכך לטרפד את ישום וביצוע התכנית על אפם וחמתם של כל יתר בעלי הדירות בבית. זכות וטו זו נוצלה לא פעם לשם סחיטת כספים או הטבות על ידי הסרבן.

שינוי הרוב הנדרש עורר את כל התחום וזהו היום הלהיט: כמעט כל בניין שעונה לקריטריונים מקבל הצעה מיזם או קבלן או עו"ד – תנו לי לבנות על הגג ובתמורה אחזק לכם את הבית, אשפץ אותו, אתן מעלית ולכם לא יעלה הדבר גרוש אחד.

כמעט מדי יום אנו מתבשרים על תמריצים נוספים שמעניקה הממשלה, הכל כדי להניע את המהלך ולעודד את חיזוק הבתים. הקבינט הכלכלי-חברתי של הממשלה אף קיבל החלטה לדרג מבנים שהם בעלי עדיפות לאומית לחיזוק, ואושר תקציב שרובו יוקדש לשיווק התכנית. התמריצים המשמעותיים יותר הם בתחום המיסוי ונועדו להקל על קבלנים בכניסה לפרוייקטים הללו.

עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף
החוק קובע שביצוע עבודות ברכוש המשותף, במסגרת תוכנית החיזוק, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף (שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה) טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף, כלומר במקרה כזה מספיק להחתים רוב רגיל (51%)

מבעלי הדירות בבית בכדי לחייב את כל בעלי הדירות בתשלום והשתתפות בעבודה.

לפני החוק הקודם, היה צריך לקבל הסכמה מראש של כל בעלי הדירות. נציין, כי החוק איננו מחייב להשיג את הרוב הנ"ל באמצעות כינוס אסיפת דיירים.

עבודה שמטרתה הרחבת דירה
ביצוע עבודה ברכוש המשותף, במסגרת תוכנית החיזוק, שמטרתה הרחבת דירה, טעונה החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות.

המצב הקודם היה, שהרחבת דירה נדרשת להסכמת מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהשטח המשותף הצמוד לדירותיהם. דהיינו ההקלה כיום היא מ- 75% ל- 60% כאשר יודגש שוב: לא מדובר רק בהרחבת דירה אלא בהרחבה שהיא חלק מתכנית החיזוק של הבית.

המונח "הרחבה של דירה" הוא גם אופקי וגם אנכי. כלומר גם בניית חדר על הגג שמחובר לדירה בקומה העליונה מוגדר כהרחבה. גם הרחבת דירה לשם בניית ממ"ד (דירתי או קומתי) מספיק להשיג רוב של 60% מבעלי הדירות כדי להעביר את ההחלטה, ובמקרה של ממ"ד הדבר נכון גם שלא במסגרת תוכנית החיזוק.

עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה
זה בעצם לב העניין: תמ"א 38 מתמרצת את ביצוע חיזוק המבנה הקיים בין היתר על ידי הוספת קומה וזכויות בנייה. במקרה שמדובר בביצוע עבודה ברכוש המשותף על פי תוכנית החיזוק שמטרתה בניית דירה חדשה, טעונה ההחלטה עדיין הסכמה מראש של כלל בעלי הדירות בבניין, אולם אם מספר הדירות החדשות אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיים בבית ושטח רצפתן הכולל (של החדשות) אינו עולה על שליש משטח הרצפה הכולל של כל הדירות הקיימות, רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את העבודה גם אם לא התקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות.

כדי לפנות למפקח צריך להשיג רוב של מי שבבעלותם שני שליש מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם.

החוק גם מחייב את הרוב הנ"ל (שני שליש) לשמוע תחילה את טענותיו של המיעוט בטרם הגשת התביעה למפקח. המפקח על המקרקעין מוסמך כאמור לאשר את ביצוע העבודה שמטרתה בניית דירה או דירות חדשות (כלומר הוספת קומה או יותר) והוא רשאי להתנות תנאים לשם ביצוע העבודה.

כל ההסכמות בכתב
נקבע באופן מפורש בחוק, שהסכמת כל בעל דירה לצורך קבלת ההחלטות הנ"ל תהיה בכתב מאומתת על ידי עו"ד, ואין זה משנה אם ההסכמה ניתנה לפני מתן היתר הבנייה או מאוחר יותר.

חובת חיזוק הבית המשותף
למען הסר ספק, כל העבודות הללו ברכוש המשותף (שינוי, הרחבה, הוספת דירה) חייבות להתבצע ביחד עם ביצוע חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה.

הוצאות
כאשר קיים הרוב הנדרש, אזי כל בעל דירה בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הנדרשות לביצוע עבודה ברכוש המשותף ובהוצאות השותפות לשם אחזקתו התקינה של תוצר העבודה האמורה, וכן חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לשם ביצוע החיזוק.

* * *
החוק החדש הוא פריצת דרך משמעותית ביישום רחב היקף של תמ"א 38, יישום שנמנע עד כה בשל דרישת ההסכמה הכללית. עדיין יש לדייר הבודד זכויות, למשל לבקש במסגרת התכנית המוצעת אלטרנטיבות שפוגעות בו פחות, וכן להגיש התנגדות בוועדה המקומית או בפני המפקח על המקרקעין.

חוק זה הוא המשך ישיר של חוק פינוי-בינוי, אשר היה הסנונית הראשונה שאיפשרה לרוב בלבד (אמנם רוב מיוחד של 80%) בבית המשותף לקבל החלטה גורלית ומרחיקת לכת של הריסת המבנה הקיים ובניית בית חדש תחתיו.

הכותב הוא מומחה לבתים משותפים ולתמ"א 38