אחת הסיבות הנפוצות הגורמות לליקויים, כשלים, במבני מגורים, דירות מגורים, הינה, חוסר מודעות בנושא מהותי, תחזוקה שוטפת של דירת המגורים, מבנה המגורים, שמירה על ערכו של הנכס ע"י ביצוע בדיקות תקופתיות של מערכות שונות בדירתנו, כגון: בדיקת חזית המבנה לאיתור ליקויים וכשלים בציפוי הקיים, בדיקת גג המבנה לאיתור ליקויים במערכות איטום קיימות, בדיקת מערכות ואלמנטים שונים בדירת המגורים, מערכות חימום והסקה, מערכות מיזוג, חלונות, דלתות ועוד.
חלקם של הבדיקות התקופתיות נועד בעיקר למומחים בענף. הבדיקות השונות שאנו מסוגלים לבצע ללא עזרתם של מומחים בענף, פשוטה, אינה מורכבת, וניתן באמצעותה לשמור על ערכו של הנכס לשנים רבות, לחסוך בהוצאות גבוהות של הזמנת קבלנים/אנשי מקצוע בתחומים שונים על מנת לתקן ליקויים שבחלקם מחייב לעיתים קרובות, לבצע שיפוץ מקיף והחלפת מערכות שונות בדירתנו ו/או התערבות גורמים חיצוניים, כגון רשויות שונות לביצוע התיקונים ההכרחיים, כגון: במקרים של מבנים מסוכנים, קריסת חומה חיצונית, שוחות ביוב פגומות ועוד מקרים נוספים בעלי היבטים בטיחותיים לדיירים ולסביבה הקרובה.
ראוי לציין כי במקרים חריגים של פגיעה בסביבה הקרובה ו/או ברכוש אנו אחראים באופן ישיר כלפי הצד הנפגע , מכאן ועד להגשת תביעה נגד בעלי הנכס/הרכוש, הדרך קצרה, מעבר לעלויות לתיקון הליקויים והפגמים, קיים סיכוי סביר של שיפוי צד ג' [הצד הנפגע], בעלות הנזקים שנגרמה לו ולכן מומלץ להתייחס לכל מפגע הקשור ישירות למבנה, דירת המגורים, הנכס שבבעלותו בכובד ראש גם בהקשר להיבטים אלו.תחזוקת מבנה ודירת המגורים אינה במסגרת התנהגות נורמטיבית של דיירים במבנה מגורים ו/או בדירת מגורים, ראוי לציין כי קיים ת"י בנושא, תחזוקת מבנה המגורים משנת 1996 – ת"י 1525, חלק 1, תקן המתעדכן אחת למספר שנים.
למרות התקנים בנושא, אין אכיפה מצד רשויות שונות וגורמים מוסמכים כדי לחייב אותנו לבצע אחת למספר שנים, סקר מקיף של הנכס, לאיתור ליקויים קיימים ותיקונם במידת הצורך. התערבות של רשויות בנדון, קיימת במקרים חריגים בלבד, קרי, במקרים של מבנים מסוכנים, מניעת מפגעים שונים הקשורים לליקויים במבנים ודירות מגורים העלולים להוות סכנה לדיירים ו/או לסביבה הקרובה.
ההשקעה הכרוכה ברכישת דירת מגורים חדשה, בניית בית, רכישת נכס וכד', אינה הוצאה קלה לאף אחד מאיתנו, מדובר בהוצאה של עשרות ומאות אלפי שקלים, המחייבת אותנו במרב המקרים בביצוע הלוואות יקרות לטווח של שנים רבות , הלוואות המהוות נטל כלכלי נכבד על כל אחד מאיתנו ולעיתים קרובות אף גורמות לנו לירידה באיכות חיינו ורווחה כלכלית לתקופה ארוכה.לכן שמירה על הנכס אינה נועדה רק לשמור ערכו הכלכלי, אלא נועדה בעיקר למנוע נזקים, ליקויים וכשלים מהותיים בדירתנו, שמירה ותחזוקת נכונה של הנכס מיועדת לשמור על תפקודו של מבנה המגורים, על חזותו, ערכו ועל בריאותם ועל בטיחותם של המשתמשים בו.על מתכנני הבניין, ודירת המגורים חלה החובה להתייחס לתכנון על פי חוק ותקנים, כבר בשלב התכנון המוקדם, על מנת לצמצם לחלוטין את התבלות המבנה ומערכותיו השונות בעתיד.
בנייה באיכות טובה תצמצם במידה ניכרת את ההתבלות של הנכס ותקטין בעתיד את העלויות של אבחון ותיקון הליקויים השונים ושל תחזוקת המבנה ודירת המגורים.מטרתו של התקן בנושא, נועדה לקבוע את סדרי הפעילויות השיטתיות והתקופתיות המחייבות אותנו בביצוע תחזוקה נאותה ושמירה על מצב תחזוקה תקין של המבנה, תוך התייחסות לתקופת הבדק ולתקופת האחריות של חברות וקבלני הבניין, כפי שמצוין בתיקון מספר 3 משנת התש"ן – 1990 לחוק המכר [דירות], משנת התשל"ג – 1973.
התקן בנושא מגדיר את האחראי על תחזוקת המבנה, במבני מגורים ועד הבית ו/או נציגו, בתחום אחריותו, עריכת ביקורת והזמנת הגורם המתאים לביצוע התיקונים הנדרשים, במקרים של דירות מגורים רגילות חלה החובה על הדיירים.
מצ"ב מספר דוגמאות של תחזוקה ושמירה על אלמנטים שונים במבנה ודירת המגוריםמערכות איטום. חלקם של מערכות האיטום בדירתנו גלוי, בבדיקה רגילה וללא מיומנות מקצועית ו/או התערבות בעלי מקצוע בתחום, אנו יכולים לאתר ואף לתקן נזקים וליקויים לא מהותיים, למניעת חדירה ועבירות מים לדירת המגורים. במרב המקרים חדירת המים אינה מסתכמת רק בהופעת כתמי רטיבות ועובש, חדירת המים גורמת להתרחבות סדקים בגג ובקירות המבנה, לפגיעה בברזלי הזיון של המבנה, לפגיעה במערכות ואלמנטים שונים, מתחת למרפסות לא מקורות, בחדרי מקלחות ושירותים, להתקלפות שכבות טיח וצבע ועוד.
בדיקת גג המבנה לפני תחילת עונת הגשמים הינה פעולה פשוטה ולא מורכבת. מומלץ לנקות את גג המבנה ואף לשטוף במים זורמים על מנת לבדוק את תקינות מרזבי הניקוז על הגג, בדיקת הכיסוי של פתחי הניקוז והכנסת רשתות מיגון למניעת חדירת פסולת, במידה וקיימים פגמים במערכות האיטום השונות על גג המבנה, ניתן לבצע תיקונים נקודתיים ואף לשפר באופן ניכר את מערכות האיטום הקיימות ע"י ביצוע תיקונים נדרשים, קיימים בשוק אין ספור מערכות איטום שונות וייעודיות העונות למטרה זו של ביצוע תיקונים, כגון: חומרי איטום אקריליים, חומרי איטום משחתיים, מסטיקים מסוגים שונים, מערכות איטום לקירות חיצוניים המבוססות על תמיסה סיליקונית ועוד…בתחילת עונת הקיץ מומלץ להלבין את גג המבנה, קיימים מערכות צביעה ייעודיות להלבנת הגג [לא מומלץ להלבין גגות מבנה שנאטמו עם יריעות ביטומניות משוכללות, בהלבנה באמצעות סיד], הלבנת הגג גורמת להורדת הטמפרטורה בימים חמים ולהעלאת התפקוד וחיסכון בקירור דירת המגורים, באמצעות מערכות המיזוג.
בדיקת גג מבנה מקורה ברעפים הינה פעולה פשוטה ולא מורכבת, מומלץ להחליף רעפים פגומים, שבורים, מומלץ לנקות את מרזבי הניקוז [שוקת], לבדוק את חיבורי הרעפים לרוכבים, במידת הצורך מומלץ להיוועץ בגגן מוסמך לעבודה זו. במרפסות גג מומלץ לבדוק את תקינות מרזבי הניקוז, שלמות האריחים, שלמות הכיחול [רובע], בין האריחים, שלמות שכבות טיח וצבע מעל השיפולים [פנלים], ניתן לבצע תיקונים לא מהותיים עם מערכות צביעה נפוצות הקיימות בשוק, מילוי המשקים באמצעות רובע אקרילית או שווה ערך, במידה וקיימים אלמנטים במרפסות, כגון: גופי תאורה, צנרת, מומלץ לבדוק את שלמות האיטום מסביב לעיגונים החודרים לקירות/לריצוף ומילוי במידת הצורך עם חומרי איחוי גמישים [סיליקון נאוטרלי או שווה ערך].
במידה והמרפסות מהווים בנוסף, גינת נוי לגידול צמחייה, מומלץ לעגן את הצמחייה באלמנטים קבועים [אדניות מוכנות אגרטלים,כדים], לדאוג לניקוז מבוקר של ההשקיה למרזבי הניקוז למניעת פגיעה בחיפוי הקיים ולמניעת חלחול של מים עם כימיקלים כתוצאה מההשקיה על גבי האריחים, תופעה שגורמת לבלאי ופגיעה באריחים. בקירות המבנה מומלץ לבדוק, תקינות מערכות הצביעה הקיימות, סדקים, קטעי טיח פגומים, ניתן לבצע תיקונים לא מהותיים עם מערכות הקיימות בשוק, איטום סדקים כמצוין, התזת קטעי קירות עם תמיסה סיליקונית למניעת ספיגה ועבירות מים, ביצוע תיקוני טיח וצבע.בחלונות המבנה מומלץ לבדוק את שלמות האטמים הקיימים, את שלמות מערכת האיטום בין הפרופיל לבין הקרניז, ניתן להשתמש במערכת איטום גמישה של סיליקון נאוטרלי או שווה ערך. בקטעי קירות הבאים עם במגע עם אדמה/גינת דירת המגורים, יש צורך בביצוע בדיקה של ניקוז המים מסביב לדירת המגורים. במקלחות וחדרי שירותים מומלץ לבדוק, את תקינות הכיחול בין האריחים [רובע], את תקינות האיטום בין האמבטיה לבין האריחים, את האיטום מסביב לרוזטות [כיסוי מסביב לברזים], ניתן לבצע השלמה של הכיחול ואיטום האלמנטים עם סיליקון נאוטרלי. במקרים אלו מומלץ לפנות לחנויות בסביבת מגורינו על מנת להיוועץ עם הספק בבחירת מערכת האיטום וההלבנה הנכונה לביצוע התיקונים הנדרשים, חלקם של מערכות האיטום אינו עולה על עשרות שקלים בודדים.מערכות חימום ומיזוג ניתן לבצע בדיקת מסנני מערכות המיזוג, שטיפתם והרכבתם, לפני תחילת עונת הקיץ, הפעלת המערכת לזמן קצר על מנת לבדוק את תפקודה על מנת לא להיקלע למערכת מיזוג לא תקינה בימי הקיץ החמים. במקרים של כשלים בתפקוד המערכת מומלץ לבצע את בדיקת המערכות ותקינותם באמצעות אנשי מקצוע מיומנים בלבד. הבדיקות של מערכות אלו חיוניות וחשובות במיוחד כאשר מדובר במערכות חימום באמצעות קמין, או מערכת הסקה מרכזית [גז, סולר, נפט].
מערכות אינסטלציה במקרים של כשלים. במערכות אלו מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מיומנים בלבד, הבדיקות אותן ניתן לבצע שטחיות בלבד, כגון: הצורך בהחלפת סוללה באמבטיה, כיור מטבח וכד'. במידה וקיים חשש של פיצוץ בצנרת מים קיימת אפשרות של ביצוע בדיקות לחץ למערכת, קיים כיום מכשור מתקדם לאיתור מוקדים בהם קיים פיצוץ ו/או כשל על מנת לתקנם נקודתית ללא צורך בהחלפת כל המערכת, במערכות אינסטלציה מתקדמות, ניתן להחליף את המקטע הפגום בלבד [לדוגמא:במערכות אינסטלציה עם מרכזיות]. כמצוין לעיל הדוגמאות שצוינו מהווים חלק בלבד מכלל המערכות הקיימות בדירתנו, כהמלצה בלבד, את חלקם ניתן לבדוק ולתקן באופן עצמאי, ללא צורך באנשי מקצוע מיומנים, בחלקם של המערכות השונות יש צורך בפנייה לגורמים המתאימים וביצוע על פי הנחיות של מהנדס או הנדסאי. הנחת היסוד הינה, ככל שנהיה ערים יותר לנעשה מסביבנו ונשקול בכובד ראש את נושא השמירה והתחזוקה של המבנה/דירת המגורים , נעלה לא רק את ערכו כמצוין אלא אף איכות חיינו תשתפר ללא היכר.
לחצו כאן ל חברות ניהול ועד בית מומלצות באינדקס וועדי הבתים של הפורטל