תוספת בניה בבית המשותף על ידי חלק מהדיירים

"בית משותף" הוא בית בן 2 דירות ויותר, גם כשאינו רשום בפנקס בתים משותפים. לפיכך יוצא כי במקרים מסוימים קיים בית משותף שבו אין שום שטח המשותף לשני הדירות – כך הוא כאשר הבית הוא, לדוגמא, דו משפחתי, עם כניסות נפרדות וחיבור מינימלי בין שתי הדירות. רק אלמנט החיבור משותף הוא, ואפשר ששיתוף זה לא יבוא לידי ביטוי בשטח בדירות ו/או בשטח במגרש כלל. ועוד, לכל אחת משתי הדירות שטחי שירות נפרדים. ובכל זאת, יהא בית כזה בבחינת "בית משותף" לכל דבר.

כך גם נפסק בע"א 4414/97 עו"ד יצחק ק' ירד נגד הממונה על המרשם, בית המשפט המחוזי בירושלים, שופטת: א' פרוקצ'יה [לא פורסם, מובא בספר "סוגיות בתכנון וברישוי בניה" מאת א' בן עזרא ועו"ד סמדר בן-דור, בהוצאת "שי"]. יש וחלק מהדיירים בבית משותף מעוניינים לבצע תוספות בנייה בדירותיהם, ואילו חלק אחר מהדיירים מתנגדים לכך. המעוניינים בבנייה תלויים בהסכמת השכנים וזאת לפי סימן ג' 1 בחוק המקרקעין, סעיף 71 ב (א) – הקובע לאמור: "רשאים מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה". ובדבר זכויותיו של הפרט, העלול להיפגע מהחלטה שרירותית או בלתי צודקת של הרוב, נאמר בהמשך: "בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71 ב (א) וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי, רשאי לפנות למפקח על המקרקעין".

לכאורה, אם אכן נחוץ רוב של 75% מהדיירים כדי לבנות תוספת בנייה בבית משותף, הרי אין כל סיכוי למימוש בנייה בבית דו משפחתי שבו אחד מהשכנים מתנגד לבנייה. אלא שבעמנו אנו יושבים, ועינינו הרואות כי נבנות תוספות בנייה בבתים דו משפחתיים גם כשהשכן מתנגד לבנייה. הוא הדין לעניין בניה של הרחבות מגורים בבתים רבי דירות על אף התנגדותם של רבים מהדיירים – מעל 1/4 מהם. לאמור, חוק המקרקעין אינו הקריטריון היחידי לאישור או דחייה של תוכניות בנייה. להלן סעיף 2 ב (1) ל"תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970" הדן בנושא: "היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס, כאמור בתקנה 2 (א), ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו. המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והוועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש". לאמור, יש דרך לאישור גם כשמי מהזכאים [לרבות דיירים באותו בניין] לא מביעים הסכמתם לבנייה ואף מתנגדים לה, ללא כל תלות במספר המתנגדים.

בתקנות התכנון והבנייה אין כל התייחסות לחוק המקרקעין ולשיעור הקבוע בו בדבר 3/4 מהדיירים שרשאים להכתיב תוספות בנייה, וזאת בעיקר מפני שתקנות אלו הן תקנות תכנוניות אשר נקבעו על פי שיקולי תכנון ולא על פי זכויות קנייניות. בעוד שזכויות התכנון נדונות בפני וועדות לתכנון ולבנייה [תחילה בפני וועדה מקומית ואחר כך בהליך של ערעור, כשהוא מתקיים, בפני וועדת ערר מחוזית], הרי זכויות הקניין וזכויות אחרות נדונות במסגרות בתי המשפט. בבית המשפט יושבים בדין משפטנים. בוועדות לתכנון ולבנייה המחליטים אינם משפטנים [כך בוועדה מקומית לתכנון ולבנייה, ואילו בוועדת ערר מחוזית רק היו"ר חייב להיות משפטן]. אל בתי המשפט יוגשו תביעות לא רק נגד הוועדה שעל החלטתה מערערים אלא גם נגד נתבעים לפי העניין, ואילו הרוצה להשיג על החלטתה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יעתור ויגיש עתירה מנהלית בה יושבים בדין שופטי בית המשפט המחוזי.

מדובר בהליך המקביל לבג"ץ, בערכאה יותר נמוכה ממנו; כאשר מדובר בתוכנית מתאר מחוזית או בתוכנית מתאר ארצית או בהחלטת שר הפנים, המקום לדיון בערר על כל אלה הוא בג"ץ, וכאשר מדובר בתוכנית מתאר מקומית, תוכנית מפורטת או בבקשה להיתר בנייה, ובכל מקרה אחר של פעולת רשות התכנון שלא כדין – הערר יידון בפני בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעתירות מנהליות. הסייג לחוק המקרקעין, שספק אם וועדה לתכנון ולבנייה מחויבת בהוראותיו, בא גם לידי ביטוי בעת"מ (עתירה מנהלית) 1430/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב נגד וועדת ערר לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב ואחרים, בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעתירות מנהליות, בפני השופטת ד"ר דרורה פלפל. [פסק דין מיום 26 יולי 2002, לא פורסם]. בית המשפט ציטט, ואישר בפסק דינו, את דברי המשיבה [וועדת הערר] כדלקמן: "למיטב הבנתנו, אם לוקחים בחשבון את כל בעלי הדירות שהורחבו כמי שהסכימו להרחבה, אין לעוררים קושי להציג הסכמה של 75% מבעלי הדירות.

יחד עם זאת נציין כי על פי פסיקת בתי המשפט, ספק אם מוסדות התכנון מחויבים בהוראות חוק המקרקעין ביחס להיקף ההסכמה הדרושה להרחבת דירה. אנו סבורים כי במקרה זה ראוי לאשר את ההרחבה המבוקשת מבחינה תכנונית, ואם מבקשים שאר בעלי הדירות למנעה, פתוחה בפניהם הדרך לפנות לערכאות המוסמכות בין בעלי הדירות בבית משותף". ההדגשות אינן במקור. בתיק הנדון דובר בבקשה להרחבת חלק מדירותיו של בית משותף, באופן שנעשית בנייה בקומות א' ו- ג' ואילו קומה ב' המצויה בתווך, נותרת ללא הרחבה, רק עם מעקה מרפסת, עקב אי השתתפות הדיירים שבקומה זו בבנייה ואף התנגדותם לה. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קיבלה את ההתנגדות לבנייה שהוגשה על ידי בעלי הדירות בקומה ב', אלה הגישו על כך ערר שנדון בפני וועדת ערר מחוזית, וועדת הערר קבעה בהחלטתה כי הוועדה המקומית הייתה צריכה לאשר את התוכניות אף על פי שהן כוללות בנייה רק בקומות א' ו- ג' כאשר בקומה ב' שבתווך נותר חלל המהווה מעין מרפסת. החלטה זו ניתנה על בסיס תכנוני.

על כך הוגשה על ידי הוועדה המקומית עתירה מנהלית, שנדחתה על ידי בית המשפט. בית המשפט אישר את כל ההחלטות התכנוניות של וועדת הערר, המצויה מבחינת ההירארכיה התכנונית מעל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ולא נכנס כלל לעומקן של הסוגיות התכנוניות שהועלו בפניו. כאמור, עדיין פתוחות בפני הדיירים הרואים עצמם נפגעים מהבנייה, הדרכים המשפטיות – למנוע את הבנייה, או לקבל פיצויים ככל שהבנייה של השכנים גורמת להם נזקים, בין נזקי ממון ובין נזקים שאינם ממוניים; כל מסכת אפשרויות זו טרם נבחנה בתיק הנ"ל באמת מידה שיפוטית.

לחצו כאן ל קבלני שיפוצים לבתים משותפים באינדקס וועדי הבתים של הפורטל