קופת הבית בעודף – של מי הכסף?

החזר כספי מקופת הועד לדייר שמכר את דירתו. כן או לא.

השאלה שאני נשאל לא פעם היא זו: בעל דירה מוכר את דירתו. יש בקופת הבית עודף, יתרת זכות. האם מגיע לו לקבל חזרה את כספו? הרי לא יהנה מהשימוש בו בעתיד.
שאלה דומה שואל שוכר דירה: שילמתי דמי ועד בית ואני מסיים את חוזה השכירות. בקופה יש עודף ואני רוצה את חלקי היחסי חזרה.
התשובה בשני המקרים היא שלילית. כסף ששולם עבר לקופה המשותפת והפך לכסף משותף לכל דבר ועניין ואין לו כבר "צבע" אישי, בדומה לרכוש משותף אשר לכל בעל דירה יש בו חלק בלתי מסוים בלבד. דמי ועד אינם משולמים על תנאי. גם אם לא "בוזבזו" וגם אם ברגע נתון יש יתרת זכות, אין זכות לקבלם חזרה.
דמי ועד נקבעים ומשולמים עפ"י החלטת אסיפת דיירים לפי תקציב שנתי שמאושר באסיפה. ברגע ששולמו, "נפרד" מהם בעל הדירה, לכל הפחות עד להחלטה אחרת של האסיפה.
ואגב, פרקטיקה נכונה היא שתמיד אכן תהיה יתרת זכות בקופה. לרזרבה, ליום סגריר. לא יעלה על הדעת שבעל דירה שעוזב יקבל חזרה כספו אם יש יתרה.
ומה קורה עם בעל דירה שעוזב חודש אחר כך או חצי שנה אחר כך ואין יתרת זכות בחשבון הבית המשותף. מדוע להפלות?
זה גם לא יעלה על הדעת כי זה למעשה תמריץ להוצאת כספים. תמריץ לבזבז.
קושי נוסף: הדבר גם לא ניתן לבדיקה מהימנה ואמיתית. יתרת זכות ברגע נתון אינה אומרת דבר. יתכן שיש מולה התחייבות שטרם נפרעה. יתכן שיש תשלום או תשלומים שעומדים להפרע. או נניח שיש ברגע נתון יתרת זכות בקופה. אבל מחר יתכן פיצוץ צנרת מרכזית וכל היתרה תוצא בדחיפות לתיקון הדחוף ואולי אף ידרש לבצע גבייה נפרדת.
זה גם פתח לתעלולים ומניפולציה: נניח שוועד בית יודע שבעל דירה עומד לעזוב. ימהר הוועד להוציא את הכסף, כדי לא להחזירו!
וחוץ מזה מה הכוונה בעל דירה עוזב. מתי בדיוק? האם הוועד יכול להתחקות ולעקוב במדויק אחר מועד העברת המפתח בין דיירים, בין קונה למוכר. ועד הבית אינו צד להסכמי מכר או הסכמי שכירות ואין כל חובה על מוכר או משכיר לדווח לוועד מה בדיוק כתוב בחוזה או האם יש עיכוב במסירה וכד'. הוועד לא עוסק בעניינים אלו ולא יכול ולא צריך להתעסק בהם.

זאת ועוד: נניח שבעל דירה (או שוכר) משלם ארנונה מראש לכל השנה והוא מחליט באמצע השנה למכור (או לצאת לפני תום השכירות). האם הוא פונה לעירייה ומבקש לקבל כספו חזרה ?!

ואם בעל דירה שעוזב היה זכאי לקבל כספו בחזרה מה עם כל יתר בעלי הדירות שלא עזבו. האם גם הם זכאים לקבל כספם בחזרה? איך תראה קופת הבית המשותף במצב בלתי צפוי ובלתי יציב שכזה.
או למשל מחר יבוא דייר שלא מוכר דירתו אבל הוא לחוץ מאוד בכסף וידרוש כסף חזרה, משום שיש יתרות זכות בקופה.
נכון שניתן לכאורה לאבחן ולבדל בין המקרים: אכן דייר שעוזב לא יהנה בעתיד מהשימוש בכסף שנצבר בקופת הבית וזה הבסיס לבקשת ההחזר. אבל זהו תקדים ופתח מסוכן לכל סיטואציה. אני בטוח שאם נאפשר זאת במקרה אחד, נניח רק במקרה של מכירה, מהר מאוד יצוצו בקשות גם מצד בעלי דירות אחרים ואף תהיה מלכתחילה בעייה לגבות כספים מבעלי דירות, למשל כאלה שמתכוונים למכור בקרוב או משוכרים שעומדים לסיים את תקופת השכירות.

מניתי רק מספר דוגמאות קטן, כדי להמחיש כמה הדרישה להחזר כספי דמי ועד ששולמו היא אבסורדית ומסוכנת לניהול יציב של בית משותף.
הפתרון הוא פשוט: כל ההתחשבנות היא בין המוכר לקונה שלו, ולא בין המוכר לוועד הבית. עניינים כספיים אלה הם חלק מהמו"מ הכספי של המוכר מול הקונה. מוכר יכול בהחלט להשתמש בעובדה שיש יתרות זכות בקופה המשותפת ושהוא שילם למעשה עבור תקופה עתידית ממנה יהנה רק הקונה, כחלק מהמיקוח על מחיר הדירה. בדיוק כפי שניהול מסודר של בית משותף, ועד בית מתפקד, קופת בית עם יתרות – הן בעלות ערך והשפעה חיובית על מחיר הדירה.

אגב, כשיש חוב דמי ועד פונים לבעל הדירה הנוכחי. לא מחפשים אחר הקודם. החוב רובץ על הדירה. וכך גם הזכות היא על הדירה. כדי לשנות מצב דברים זה, נדרשת החלטת אסיפת דיירים. אסיפה יכולה לקבוע נוהל אחר.