קבוצת רכישה: יש דרך אחרת

כדי שתהיו חלק מקבוצה כזו אתם צריכים לעמוד בתנאי אחד מאוד בסיסי. אתם צריכים להיות מלאי מרץ.
אם הצטרפתם לקבוצת רכישה ויתרתם בעצם על התענוג הגדול של דירה מוכנה שפשוט מוגשת לכם בתמורה לכסף שאתם משלמים(מיותר לציין, הרבה מאוד כסף). לא כל אחד יכול להתאים לרכישה כזו משום שהיא בעצם דורשת מכם להשתכשך בקלחת, בכל מה שאולי הייתם מעדיפים להשאיר לקבלן. זה אומר לרדוף בעצמכם אחר היתרי בנייה, זה אומר להתרוצץ כדי להוציא לפועל את הבנייה על הקרקע שרכשתם.

יש מי שיראה בזה כאב ראש לא קטן שאולי עדיף לחסוך אותו. לעומת זאת, יש מי שיעדיף לחסוך דווקא משהו אחר, לחסוך בכסף. מי שהחליט להצטרף לקבוצת רכישה, החליט לקצץ בעלות מחיר הדירה עד כמה שרק אפשר. אם תשאלו את המצטרפים לגל ההולך וגדל של קבוצות רכישה, תגלו אולי שיש הרבה מה לקצץ ויש דרך להוזיל את העלות האסטרונומית של דירה בישראל . אולי.

אז מהי בעצם קבוצת רכישה? זו התארגנות של מספר חברים שהחליטו לרכוש קרקע ולנהל את הבנייה באופן עצמאי. קבוצת רכישה מצמצמת את כוחו של הקבלן.

השיטה הזו של קבוצת רכישה אומרת שיש אפשרות לרכישה אחרת מהשיטה המקובלת, זו שכולנו מכירים. כולם יודעים שרכישת דירה מתבצעת דרך קבלן, הקבלן הוא זה שרוכש את הקרקע מהבעלים ומנהל את הבנייה. מי שחבר בקבוצת רכישה כנראה מאס בהרגל הזה ועוד יותר מכך מאס במיסים הרבים שהשיטה הרגילה והמוכרת הזו כופה עלינו.

זה נשמע מוכר?, מס רכישה, מע"מ על איגרות והיטלי פיתוח, ועוד כאלה ואחרים מיסים עם שמות מגוונים, אלה בדיוק המיסים שאותם רוצים חברי קבוצת רכישה לחסוך. אם תשאלו אותם זה בהחלט אפשרי כי בעצם החברים מוותרים על השירות האדיב של הקבלן וחוסכים לעצמם את כל המיסים הכרוכים בשיטת רכישת דירה מקבלן. וכאמור יש לא מעט מיסים כאלה.

אז איך זה עובד?,זה מתחיל באיתור קרקע, מי שמאתר את הקרקע הם משווקים שפונים למי שיכול להיות רוכש פוטנציאלי וכך מתגבשת קבוצת רכישה. הקרקע הזו נמכרת ע"פ החלק היחסי שיהיה בבעלותו של כל רוכש. מכירת הקרקע דורשת היתרים, כל רוכש פונה לרשויות במטרה להשיג את האישור לתוכניות הבנייה. לאחר שהושג האישור מתבצעת הרכישה וכל רוכש מעביר על שמו בטאבו את השטח היחסי שרכש. מכאן מתחילה קבוצת הרכישה לנהל בעצמה את פרויקט הבנייה. כאן נכנס הקבלן לתמונה אבל תפקידו מצטמצם לביצוע הבנייה בלבד. לכל פרויקט כזה יש מנהל או וועד שנבחר ע"י הרוכשים והוא זה שמתנהל מול הקבלן.

אז נכון שיש אפשרות לחסוך במיסים (מדובר באפשרות להפחתה של כ- 20% ממחיר הדירה בהשוואה לרכישת דירה מקבלן), אבל נראה כי לא הכול ורוד בקבוצת רכישה והרוכשים חשופים לסיכונים שעלולים לעלות להם יקר וגם עלולים לגרום לחוסר שביעות רצון מהתוצאה המוגמרת. מה קורה כשאחד החברים מעוניין לצאת? מה קורה כשהתכנון המקורי על הקרקע רחוק מאוד מהביצוע? מה קורה כשאין אישור לתוכניות הבנייה שתוכננו? מה קורה כשהקבלן מפסיק את פעולות הבנייה פתאום?

אז אם אתם מתכננים להצטרף לקבוצת רכישה כדאי לשים לב לכמה פרטים:
כדאי לוודא שתוכניות הבנייה שמתוכננות על הקרקע הן בעלות סיכוי גבוה מאוד לקבלת אישור הרשויות.
בחוזה של קבוצת הרכישה עם הקבלן החיצוני, כדאי מאוד להכניס את רוח חוק המכר המוכר לתמונה. כלומר לבקש מהקבלן שיספק לכם בטוחה (ערבות בנקאית) .כידוע, בעת רכישת דירה מקבלן ,חוק המכר מבטיח את ההשקעה של קונה הדירה ומחייב את מוכר הדירה (הקבלן) לתת לקונה מספר בטוחות (הבטוחה הנפוצה ביותר היא הערבות הבנקאית). הערבות הבנקאית באה להבטיח את כספי הרוכש במקרה שקבלן ייקלע לקשיים כספיים וימונה לו כונס נכסים או מפרק.

הסכם של קבוצת הרכישה שכולל ערבויות בנקאיות מול הקבלן, יבטיח שלא יגרם לקבוצת הרכישה כל נזק במקרה של הפסקת עבודה פתאומית ע"י הקבלן.

רוכשי הדירות החברים בקבוצה בעצם תלויים אחד בשני לצורך התקדמות פרויקט הבנייה שכולם משתתפים בעלותו. מה קורה שאחד השותפים לא יכול לעמוד עוד בתשלומים ומחליט לפרוש מהקבוצה? זה עלול להוות סיכון עבור החברים, לעכב את הפרויקט או לדרוש מהחברים האחרים לשאת בעול התשלומים הנותרים של החבר הפורש. אפשר למנוע מבעוד מועד מצב כזה ולהיות מבוטחים מסיכון זה ע"י בנק מלווה שיספק רשת ביטחון לכל שותף. כל שותף בקבוצה צריך לקבל את אישור הבנק המבטיח שהבנק יממן את הבנייה מתחילתה ועד סופה במקרה שיחליט לפרוש מהקבוצה. הבנק יממן את החלק היחסי של החבר הפורש.
מכאן ואילך, שיהיה לכם בהצלחה.