משכנתא – כמה זה עולה לנו

זה לא סוד שקניית בית למגורים אינה ההשקעה (על פי רב). בישראל, בשונה ממקומות רבים בעולם המערבי, מקובל לקנות דירות יותר מאשר לגור בשכירות. הסיבה לכך נעוצה בהיבט הרגשי, לא אכנס במאמר זה לעניין הרגשי, הסיבות והשיקולים, אלא ננסה לנתח את ההיבט הכלכלי והמחיר הרגשי שבקניית בית למגורים בעזרת משכנתא.

החלום השכיח ביותר לזוג צעיר- קניית בית לתקופה של כ- 20 שנים ואחר-כך לעבור לבית משודרג. על ידי משכנתא נוספת. התקופה עד להגשמת החלום תתקצר פלאים בעזרת תכנון טוב וסבלנות.

בשוק המשכנתאות קיימות הלוואות בתנאים שונים, ניתן לקבל משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד (4.5%-5% לשנה) ריבית משתנה, פריים, ריבית קבועה לא צמודת מדד,ריבית דולרית… המשותף לכל סוגי הריביות הינו הצפי לאינפלציה בשיעור מסוים לאורך תקופה ושיטת החישוב.

שיטת החישוב- אנו משלמים את הריבית בצורה של "ריבית דה ריבית" – לדוגמא: כאשר אנחנו לוקחים משכנתא של 100,000 ₪ בריבית של 7% אנחנו חייבים בשנה הראשונה 107,000 ₪ , הריבית בשנה השנייה תחושב על יתרת המשכנתא כולל הריבית שהתוספה וכך שוב ושוב ושוב.

ובצורה פשוטה כל סוגי הריביות היום מגלמים ריבית+הצמדה של כ- 7% לשנה. על כל 100,000 ₪ משכנתא ל-20 שנה נחזיר 186,000 ₪ . פי 1.86 , כמובן שצריך להוסיף לחישוב זה , עלויות פתיחת המשכנתא, כמה אלפי שקלים, עלויות ביטוח חיים וביטוח מבנה וכמובן אחזקה של הנכס. סכומים אשר משפיעים על העלויות הכוללות וההחזר החודשי .

נמחיש את העלות בדוגמא מעשית.
זוג צעיר בני שלושים מחליט לרכוש דירה, עלות הדירה 160,000 $ . בעזרת חסכונות, הורים, סבים ירושות וכדומה מצליח לגייס הון עצמי של 80,000 $. ומבקש הלוואה לתקופה של 20 שנים על 80,000 $ . בריבית קבועה של 7% , ההחזר החודשי לאורך התקופה יהיה 2,791 ₪ והסכום הכולל יעמוד על 669,840 ₪ (פי 1.86). נוסיף עלויות ביטוח חיים וביטוח דירה כ- 2000 ₪ לשנה, כ- 1500 ₪ לשנה לאחזקת הנכס, תיקונים, צנרת, וכדומה. סה"כ עלות ההלוואה לאורך 20 שנים- 760,000 ₪.

זוג אחר בני שלושים בעל הון זהה (80,000 $ ), החליט לחפש דירה להשכרה, בעלות חודשית של 650 $ עם חוזה שכירות ארוך טווח לתקופה של 10 שנים. לזוג זה אין עלויות של אחזקת הדירה ,ביטוח המבנה, ביטוח חיים וכל שאר ההוצאות שיש לבעל נכס, לכן ההחזר השקלי יהיה 2,925 ₪. נמוך בכ- 150 ₪ מהזוג הראשון, ובנוסף סביר להניח שהדירה המושכרת תהיה ברמה לא פחותה מהדירה
הקנויה .

במקביל פנה הזוג לקבל ייעוץ השקעות בנוגע להשקעת ההון העצמי, בתוכנית סולידית, אשר מבטיחה תשואה וללא סיכון.
החליט להשקיע את הכספים באגרת חוב של מדינת ישראל המבטיחה תשואה של 6.5% למשך 10 שנים. בתום 10 שנים יעמדו לזכות הזוג סכום של 676,000 ₪ .

חשוב לדעת שלאורך השנים האינפלציה גבוהה יותר מעליית שער הדולר, לכן למרות שקניית דירה ושכירות של דירה מתבססות על חישוב דולרי בישראל, מי שמשקיע בשקל מרוויח יותר .

חשוב לדעת שכדאי לשכור דירה בחוזה לטווח ארוך מאשר קצר, כל בעל נכס מעדיף שוכר יציב, שימשיך לשלם שכירות לאורך שנים, וכמובן שניתן להוזיל את השכירות כתוצאה מכך.
מידי כמה שנים נוצר חוסר בדירות להשכרה, וכתוצאה מכך מחירי השכירות עולים בצורה מאוד משמעותית. על ידי חוזה שכירות לטווח ארוך עם אופציות ליציאה מהחוזה, אתם מגנים על מחיר השכירות בצורה מאוד חכמה, פשוטה וזולה.

בקניית בית ישנם די הרבה פרמטרים שנכנסים למשוואת הכדאיות, מחיר, עלות אחזקה, גנים, בתי ספר, תוכניות אזוריות, שכנים וסוג האוכלוסיה, והיד עוד נטויה.

בקניית דירה הסיכון שמשהו ישתבש די גדול, שכנים רועשים שקנו את הדירה קצת אחריכם, שינויים אזוריים של העירייה, וכמובן אי יכולת של החזר המשכנתא.

בדוגמא שמופיעה למעלה נלקח מחיר של דירה סטנדרטית באזור המרכז. ככל שמחיר הנכס גבוהה יותר, ובהנחה שיש לכם הון עצמי שלפחות 40%, הכדאיות הכלכלית של שכירות גבוהה יותר.

במהלך התחקיר לכתיבת המאמר נפגשתי עם אנשים רבים בעלי דירות ממוצעות באזורים שונים, כמו נס-ציונה, רחובות, ראשון לציון, פ"ת ,גבעתיים, הרצלייה נתניה ועוד.
חלק מבעלי הנכסים השוויצו לפני כי עשו את עסקת חייהם, קנו דירה ב- 170,000 $ לפני כ- שנתיים והיום הדירה שווה כ- 200,000 – 210,000 $, שאלתי אותם , איך אתה יודע שזה המחיר, התשובה :נכסים דומים שנמכרו באיזור(כולם ענו אותו דבר),
שאלתי למה אתה לא מוכר? נראה לי מצויין למכור ברווח של 20% . ובאותה נשימה שאלת במידה ואתה מוכר מה אתה קונה?
התשובה של כולם….. היתה גמגום עמוק , וברור לי שאין להם תשובה .
נכון על הנייר נמכרות דירות באיזור במחיר גבוהה יותר, כנראה שעשית עסקה טובה, עלה לך פחות מלאחרים, מצד שני על הדירה שלך רובצת משכנתא של 20 שנים ועליות אחזקה של 3200 ₪ לחודש( כ- 710$ ) .
במידה ונוציא את הדירה שלך לשוק תקבל כ- 550- 600$ במקרה הטוב! זאת אומרת שיכולת לשלם כל חודש פחות, ההון העצמי שלך יעשה ריבית במקום שתשלם ריבית. כל 5 שנים אתה יכול לעבור לדירה אחרת באם תרצה או להשקיע בשיפוץ קוסמטי בדירה השכורה. ובשורה התחתונה. תחייה יותר טוב תשלם פחות, יהיה לך פחות אחריות , ומה שטוב לרוב העולם לא טוב לך ?

הבהרה: אנו ממליצים לקבל את ההחלטה על בסיס של שיקולים לתוך טבלה מסודרת של יתרונות וחסרונות , אנו ממליצים לפנות ליעוץ פיננסי לגבי ההשקעה של הכספים ולהיוועץ בעורך דין בעת ביצוע חוזה השכירות. נשמח להמליץ לכם על אנשי מקצוע, ולעזור לכם לקבל את החלטה הנכונה.