מושגי יסוד
מה זה משכנתא
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת בריבית נמוכה במיוחד. המשכנתא כשמה כן היא, היא הלוואה הניתנת כנגד משכון של נכס (לרוב דירת מגורים).
משכנתא ופסיכולוגיה
ציפי שביט: "מבוגר זה ילד עם משכנתא".
כשבאים לדבר עם אנשים לגבי המשכנתא, ישנם הרבה תחושות אמוציונאליות המעורבות בנושא. המשכנתא, כדבר שמקושר עם הבית של האדם, נתפסת אצל אנשים כסוג של טאבו, כדבר שאין לגעת בו גם אם ניתן לחסוך הרבה כסף. רבים רואים במשכנתא מעיין סוג של "קללה" שרובצת עליהם, משהו מכביד שמעיק על הוצאות המשפחה. הם לא יודעים שניתן להפוך את המשכנתא מנטל לנכס, ע"י משיכת כספים ע"ח הבית (משכנתא לכל מטרה).
אחרים רואים בה את סוף עידן החופש שלהם, לקחת משכנתא פירושו להיות מבוגר, בעל אחריות, בעל חובות ועוד. יש שאומרים: איך אני יכול להתחייב למשהו לכ"כ הרבה שנים, שאני לא יודע מה יהיה מחר? אלה צריכים לזכור, שמשכנתא זה לא לכל החיים, וגם באמצע תקופת המשכנתא ניתן לעשות בה שינויים. משכנתא זה גם דבר הפיך- תמיד ניתן למכור את הבית ולסלק את ההלוואה.
בסופו של דבר, צריך לזכור שהמשכנתא היא לא יותר מכלי פיננסי. זהו מנוף שיכול לקחת אדם חסר אמצעים ולהפוך אותו לבעל נכס. צריך לקחת אותה בצורה רציונאלית, ולהתייחס אליה בהתאם. צריך ללמוד את המסלולים השונים, צריך לשקול היטב במה ניתן לעמוד (כמה כסף לקחת ולאיזו תקופה).
משכנתא ורייקי – האם יש קשר ביניהם
מה הם הבטחונות שדורש הבנק
הייחוד בהלוואה זו, לעומת הלוואות אחרות הניתנות בבנק, היא שאזרח ממוצע (ולרוב מדובר באנשים צעירים), מקבל לידיו בוקר בהיר אחד סכום של מאות אלפי שקלים בממוצע. כדי להבטיח את עצמו כנגד הלוואה כ"כ גדולה ולטווח כ"כ רחוק (שבו הכול יכול לקרות), הבנק צריך להבטיח מספר כללים:
א. ההלוואה צריכה להיות כנגד נכס. לכל הלוואה צמוד נכס המשמש כביטחון (שיהיה אפשר למכור אותו במידת הצורך ולכסות באמצעותו את יתרת ההלוואה).
ב. ערך ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס ("אחוז המימון").
ג. הלקוח צריך להיות מעורב בעסקה ע"י הפקדת הון עצמי.
ד. הנכס צריך להיות מבוטח למקרה שייהרס פיזית (בעקבות רעידת אדמה לדוגמא).
ה. הלווה צריך להיות מבוטח בביטוח חיים למשכנתא, כך שבמקרה של מוות, חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומו.
ו. יש להביא ערבים במידת הצורך.
ז. יש לראות שהלווים יכולים, נכון להיום, לעמוד בהתחייבויות שלהם- צריך לראות שלאחר תשלום המשכנתא, תישאר לזוג מספיק הכנסה פנויה לחיות ממנה. כלל האצבע אומר כי גובה המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה נטו של שני בני הזוג.
ח. במידת הצורך הבנק מכסה את עצמו בביטוח נוסף (EMI), בו ניגע בהמשך.
ט. הכסף מועבר ישירות למוכר, או נכתב בצ'ק לפקודתו. הכסף ניתן למטרה אחת והיא רכישת הדירה, ולכן הוא מועבר ישירות למוכר.
מי יכול לקבל משכנתא
מסמכים ובטחונות הדרושים לקבלת משכנתא
מדוע דורשים הבנקים סכום ראשוני כתנאי לקבלת המשכנתא?
יש לכך מספר סיבות:
א. הבנק המלווה, מעוניין שהלקוח יהיה מעורב בעסקה. הבנק הוא לא סוכנות נדל"ן. הוא מלווה כסף ומעוניין לקבל אותו בחזרה, בתוספת ריבית כמובן.
הבנקים מעוניינים להימנע ממצב שבו הלקוח ייקח משכנתא מלאה, לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות ויחזיר את המפתחות בלי שנגרם לו נזק כספי אישי. לכן, כמו בשכירות לדוגמא, אין חוזה בלי לשלם מקדמה.
ב. מה קורה במידה והבנק צריך להעמיד את הנכס למכירה?
לא תמיד מתקבלת מלוא התמורה על הנכס. לעיתים, בשל מצב השוק ובשל כך שמדובר במימוש מהיר, המחיר המתקבל נמוך מהמחיר המקורי של הדירה. לכן, הבנק לוקח מקדם ביטחון.
דוגמא: דירה עולה 100,000 דולר. הלקוח השקיע 40,000 דולר מכיסו והיתרה במשכנתא (60% מימון). לאחר מספר שנים צריך להעמיד את הנכס למכירה, התמורה המתקבלת היא 90,000 דולר בלבד. עדיין הבנק מקבל את חלקו.
בהקשר זה חשוב להבין כי הבנקים כפופים להנחיות מדויקות של בנק ישראל. יציבות הבנקים היא שעומדת במרכז, לרוב מעל שיקולים עסקיים של הבנק או שיקולים של רצון הלקוח.
איך תסייעו לילדכם לקבל משכנתא
מה זה ביטוח EMI
מדובר בביטוח שמכסה את הבנק בנתינת אשראי במימון גבוה. הביטוח מבטח את הבנק במקרה שבו הוא לא מצליח לכסות את מלוא יתרת ההלוואה ע"י מכירת הדירה.
לדוגמא: נניח שאתם רוכשים היום דירה בשווי של 100,000$ ולצורך כך לוקחים משכנתא של 90,000$ (כלומר 90% מימון). ונניח (שלא עלינו), לא עמדתם בהחזר החודשי והבית שלכם מוצא למכירה ע"י כונס נכסים. הכונס מצליח למכור את הבית ב- 80,000$ בלבד. לבנק נגרם הפסד של 10,000$. EMI תבוא ותכסה את רוב ההפרש.
מדובר בביטוח לכל דבר ועניין, כלומר: יש לו תנאי קבלה (חברת הביטוח לא מתחייבת לבטח כל עסקה) ויש לו פרמיה חודשית (תוספת חודשית לתשלום המשכנתא).
היתרונות ללקוח:
א. ניתן לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים מאוד (עד 95%).
ב. אין צורך בערבים- חברת הביטוח היא הערבה. כך שאם אין את מי להחתים, בגלל שההורים לא מסכימים, או שההכנסות שלהם לא מספיק גבוהות, או שהם לא עובדים, או שפשוט לא רוצים לערב עסקים ומשפחה- במקרה זה אפשר לעשות EMI.
אתר EMI
לחץ כאן לקבלת הצעת מחיר לפוליסת ביטוח משכנתא