מקרקעין שנפגעו מתוכנית

לפי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1065, סעיף 197 –

"(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרד הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה".

תוכניות מתאר עשויות ליצור השבחה של המקרקעין, ועל כך נגבה היטל השבחה בשיעור של מחצית מערך עליית שווי הקרקע כתוצאה מהתוכנית, אך עלולות גם ליצור ירידה בשווי המקרקעין, ואז עומדת לבעל המקרקעין שנפגע הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. אמנם יש הגבלות לזכות זו, אך במהות הזכות לפיצויים קיימת, ומעוגנת בפסיקה רחבת היקף.

לעתים המקרקעין שנפגע אינו זה אשר לגביו חלה התוכנית, אלא מקרקעין אחר, סמוך, שכן. המחוקק לקח זאת בחשבון וכלל בין זכאי הפיצויים גם את בעלי הקרקעות הגובלים. משמעות הדבר היא כי אם לשם דוגמא, בצמוד לחלקה שלך נבנה בית חרושת המהווה מטרד עבורך, בין בגלל זיהום אוויר, קרינה, הסתרת אור אוויר ונוף, בעיות חנייה או סיכונים בטיחותיים וכל סוג אחר של מטרד או עילה כלשהי לירידת ערך המקרקעין שלך, הרי בגין ירידת ערך זו יש לך זכות לקבלת פיצויים. לעתים פיתוח חיובי ביותר החל על חלקה א', גורם לירידת ערך של חלקה ב'; לעתים פיתוח סביבתי או תחבורתי המשפר את רמת השירות הציבורי של כלל האזרחים, גורר פגיעה במקרקעין ובנכסי אזרחים מסויימים. בחשבון כללי, התוכנית יכולה להיות מבורכת, אך בלית ברירה, היא פוגעת בנכסיהם של בעלי זכויות בקרקע. המחוקק נתן מענה למצבים אלו בסעיף 197 לחוק כמצוטט.

יש ותכנון חלקה א' גורם לירידת ערכה של חלקה ב', גם בהיות חלקה ב' ממוקמת בריחוק מה מחלקה א', ולא בצמידות לה. הדוגמאות לכך הן רבות:
– כביש סואן שהשפעתו ניכרת גם על מגרשים מרוחקים ממנו בגלל רעש וכנ"ל גם שדה תעופה.
– שינוי ייעוד ההופך כביש גישה רחב מימדים אך פסטוראלי וכפרי – המותאם לסוג המגורים בסביבה – לכביש ראשי וסואן, מבלי שישונה דבר בתכנון הפיזי של אותו מתחם מגורים שאותו חוצה הכביש המדובר.
לא רק הדמיון, אלא גם המציאות מזמנת לנו שפע של דוגמאות ל"פגיעה למרחוק" במקרקעין, ולעתים מחלוקות בנושא זה מגיעות לפתחו של בית המשפט.
בערעור על עתירה מנהלית [עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים ותיקים אחרים], שנדון בבית המשפט העליון, נדרש בית המשפט להביע עמדה לגבי פגיעה במקרקעין שלא גובלים עם המקרקעין אשר לגביהם חלה התוכנית, וזאת על אף לשון החוק המדבר רק על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו. לכאורה החוק ברור והחלטי – חלקה ללא גבול משותף עם חלקה שבה נעשה שינוי בתוכנית המתאר, לא נכללת בקטגוריה של החוק לגבי פגיעה היוצרת עילת תביעה. אלא שבית המשפט פירש את החוק פירוש נרחב, וקבע כדלקמן:

"אילו הם "מקרקעין גובלים"?
עולה מניתוח לשונו של הסעיף, מההתחקות אחר התכלית החקיקתית, ומן האיזון הראוי בין האינטרסים השונים העומדים ביסודו של סעיף 197?
דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום התוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריטה, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197.
על כן, הדרך בה נלך היא קביעת כלל, לפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין, ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר; והכל במגבלות ובתנאים שיפורטו להלן".

[פסק דין של השופטים: ד' בינישף א' פרוקצ'יה, א' גרוניס, מיום ל' באב תשס"ה 4 לספט' 2005]

יש לברך על המגמה של בית המשפט העליון שלא להקפיד על גבול פיזי ממש בין החלקה הנפגעת לבין החלקה אשר בה חלה התוכנית, ואולי בעקבות הפסיקה המקדימה בעניין זה את החוק, ישונה החוק. הסיבה לכך ברורה: לא מיקומה של החלקה צריך להכתיב את זכאות בעליה לפיצויים בגין נזקי תכנון, אלא מידת הפגיעה בערך החלקה בגלל התכנון היא אשר צריכה לקבוע האם ראוי לפצות את בעלי הנכס בפיצויים. יש והחלקה לא גובלת גם לפי המבחן המוצע בפסק דין זה, ובכל זאת חלה פגיעה מהותית בערכה.