מקלט בבית המשותף

מאת עו"ד עפר שחל

מקלט בבית משותף הוא לעולם רכוש משותף, ולא ניתן להצמידו לדירה פלונית. המקלט הוא רכוש משותף מיוחד גם בכך שחלות עליו הוראות חיצוניות לדיני הבתים המשותפים. הוא אמנם שייך לכלל הדיירים אבל הוא גם בעל פן ציבורי, שגובר על רצון הדיירים. המקלט חייב להישמר כל העת במצב המאפשר את השימוש לשמו נועד, כלומר הגנה על דיירי הבית בעת מתקפה או מלחמה.

אסור להשתמש במקלט כמחסן ולמלא אותו חפצים וחייבים לשמור אותו כל העת נקי ופנוי. חובה זו עולה מחוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951 בו נקבע: "דיירי בית ובעל מפעל חייבים לפנות, כל אחד מתוך המקלט של הבית או המפעל, את כל המיטלטלין שבו, למעט המיטלטלין שלפי דיני ההתגוננות האזרחית מותר להחזיקם, לשמור על הניקיון בו ולהחזיקו במצב המאפשר את השימוש בו בכל עת כמחסה מפני התקפה".

הרשות המקומית מוסמכת לאכוף את החוק ובמרבית הרשויות חוקקו גם חוקי עזר לעניין זה. הרשות רשאית להורות לבעלי הדירות לבצע שינויים או תיקונים במקלט, שאינו עומד בדרישות. כמו כן רשאים פקחי העירייה להורות על פינוי חפצים ממקלט ואם הדבר לא יבוצע, רשאים הפקחים לעשות זאת במקום הדיירים. לצורך יישום הוראות החוק רשאים הפקחים להיכנס בכל עת סבירה למקלטים וזאת לאחר מתן התראה מוקדמת על כך. גם הג"א (כלומר חיילי פיקוד העורף) רשאים לערוך ביקורות במקלטים לשם אכיפת החוק. לחוק זה יש שיניים: הרשות יכולה להטיל קנסות על הפרת הוראות החוק. ההליכים מתנהלים בבתי המשפט לעניינים מקומיים והם למעשה הליכים פליליים, כמו הליכים על עברות חוק התכנון והבנייה.

שאלה, שאני נשאל לא אחת בהקשר זה היא, האם מותר להשתמש זמנית במקלט כמשרד או להשכירו לשימוש אחר, כגון מחסן או מגורים.

פיקוד העורף מאפשר בכפוף לתנאים מסויימים שימוש דו תכליתי במקלט. מקלט בבית משותף יכול לשמש לפעילות תרבות, תפילה, ספורט, משחקיה לילדים, משרד לוועד הבית, מועדון לנוער, מבוגרים או קשישים, חניית אופניים ועגלות – אך לא לאחסון.

מהם התנאים להפעלת מקלט כמקלט דו תכליתי?

א.    ציוד או ריהוט קבוע עד 20% משטח המקלט הכולל.

ב.     ניתן לפנות את הציוד תוך מקסימום 4 שעות ממתן התראה לפינוי ע"י פיקוד העורף או הרשות המקומית.

ג.     אסור להחזיק כל ציוד או חומר דליק, רעיל או אחר לרבות ציפוי קירות או תקרות.

ד.     חובה להתקין תאורת חירום.

ה.    המקלט יצויד בציוד שחובה להחזיק בו ע"פ תקנה או הוראות פיקוד העורף.

פיקוד העורף אפילו מעודד זאת כי אם התנאים הללו נשמרים, הם גם מונעים את הפיכת המקלט למחסן וגם שומרים על המקלט נקי ושמיש וניתן לפינוי מהיר. שימוש דו תכליתי במקלט יהיה מתבקש בבתים בהם יש גם ממ"ד או ממ"ק.

באשר לסוגיית נעילת המקלט: בבתים לא מעטים המקלט ננעל וזאת כדי לא להפוך אותו למחסן, לא למחסן פרטי ולא למחסן גרוטאות. החוק אינו אוסר מפורשות על נעילת המקלט במפתח, אך מאידך נקבע כאמור, כי יש להחזיק את המקלט שמיש ונגיש בכל עת. דומה שחובה זו, וההדגשה כאן היא על המילים "בכל עת", אינה עולה בקנה אחד עם מצב בו, למשל, המקלט נעול והמפתח נמצא רק בידי בעל דירה אחד, נניח יו"ר נציגות הבית.

לכן במקרה שבו מחליטים באספת הדיירים לשמור על המקלט כשהוא נעול, מן הראוי לאפשר לכל בעל דירה, שחפץ בכך, לקבל מפתח למקלט.

בשנים האחרונות נוטים המפקחים על המקרקעין לפסוק, שהחלטה לא למסור מפתחות למקלט לכל בעלי הדירות היא החלטה סבירה אם התקבלה ברוב רגיל באספת הדיירים, ובלבד שעל דלת המקלט תהיה מודעה בולטת ובה פירוט שמות הדיירים, שמחזיקים במפתח ומספרי הטלפון שלהם וזאת למקרי חירום. דעתי האישית היא, שכל מי שמעוניין לקבל מפתח זכאי לכך ואין למנוע גישה לרכוש המשותף, אף לא בהחלטת אספת הדיירים. את הנחיות פיקוד העורף בעניין המקלטים בבתים משותפים ניתן למצוא באתר פיקוד העורף http://www.oref.org.il.