מכת מדינה- חצי מהדירות בישראל לא רשומות על שם בעליהן

מאת מוני מרדכי

זכויותיהם של כ- 47% מכלל בעלי הדירות המשמשות למגורים בישראל אינן רשומות על שם בעליהם במשרדי רשם המקרקעין ובנסיבות אלו הם אינם מוגנים מפני פינוי מדירתם, מקום בו יחובו כספים לצד שלישי.

800 אלף מתוך 1.6 מיליון בתי אב, מחזיקים בבעלותם דירות שאינן רשומות. נתון מדהים זה, עולה מדו"ח של ועדה בינמשרדית, אשר הונח על שולחן הממשלה באפריל 1998. מאז הוגש דו"ח נוסף, אולם מצב זה לא תוקן.
נתון זה, יש בו כדי לשקף את מצב קשה – הן של בעלי הזכויות בדירה והן של המשק הישראלי בכללותו.
שני גורמים לכך שכמחצית הדירות אינן רשומות:
1. בירוקרטיה של המדינה- לא יודעים לאכוף על קבלת הרישום כי זו אחריות הקבלן לרשום את הנכס בטאבו.
2. הקבלנים מרוויחים הרבה כסף כשהדירות לא רשומות וזה המניע שלהם. למעשה כמעט כל קבלן מנהל אצלו במשרד מעין טאבו קטן כאשר הוא מצפה ליום שבו הדייר שרכש ממנו את הדירה לראשונה, ירצה למכור ליד שניה ואז הדבר יעשה דרכו. מאחר שהזכויות רשומות אצל הקבלן, על מנת להעבירן צריך את אישור הקבלן. בעוד רישום בטאבו עולה כ- 100 ש"ח, גובים הקבלנים 1%- 1.5% מערך הדירה ומרוויחים בכך אלפי שקלים.
3. למרות שהקבלן מחויב לרשום את הדירה לפי החוזה עם רוכש הדירה, הם מוצאים עילות שונות שלא לרשום את הדירות ולגלגל את האחריות על הרשיוות.

חוק הגנת הדייר
השיטה הנהוגה בישראל לעניין הקניית זכויות במקרקעין והעברתם, כפי שהיא מוסדרת בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, מבוססת על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. השלמת רישום הזכויות הכרחי להשלמתה של עסקת המקרקעין.
בהתאם להוראות החוק, זכות המקרקעין מוכרת רק לאחר שהיא נרשמה בפנקס המקרקעין. רישום בפנקסי המקרקעין במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנם.
כיום, למעלה מ- 95% מקרקעות המדינה רשומות כמקרקעין מוסדרים. רישום הזכויות בלשכת רשם המקרקעין מבטיח אם כן, כי עורך עסקה במקרקעין ידע במדויק, מהן הזכויות אותן הוא רוכש, האם עסקינן בזכות נקייה, ומהם השעבודים וההערות החלים על המקרקעין.
לאחרונה, עלה נושא העדר הרישום בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון במסגרת רע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלונית. במסגרת פסק הדין אושררה פעם נוספת ההלכה שנקבעה בפרשת פרמניגר נ' מור ( ע"א 3295/94), לפיה – מי שדירתו איננה רשומה אצל רשם המקרקעין, או במינהל מקרקעי ישראל – לא יחסה בצילו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.
על מנת להבהיר, סעיף 33 לחוק, קובע, כי מי שמתגורר בדירה, יחשב דייר מוגן במקרה שבו דירתו תימכר במסגרת הליכי מימוש על ידי נושיו. הפועל היוצא הוא, שבמקרים כאלו לא ניתן למכור את דירתו של אותו דייר מוגן.

הרעות החולות של תופעה זו:
1. קיים שוני מהותי בין מי שזכויות דירת המגורים אשר בבעלותו רשומה בפנקסי המקרקעין לבין מי שדירתו איננה רשומה. שוני זה מקבל ביטוי הן בסחירות הדירה והן באפשרות ליטול משכנתאות שיובטחו על ידי הדירה.
באשר לסחירות דירת המגורים – נקבע בדו"ח הוועדה, כי שווי דירה שאיננה רשומה עלול להיות נמוך ב- 5%-10% משווי דירה דומה רשומה.
כאשר מדובר בנכס שהוא הנכס העיקרי של אדם בחייו, יש לכך השלכה עצמוה על חייו.
2. על פי החוק- ערבויות בנקאיות מוחזרות לבנק כאשר רוכשי הדירה קיבלו חזקה בדירה או כשהדירה נרשמה. רק אז בטלה הערבות. תופעה זו גורמת למחנק אשראי של הבנקים.
3. אי אפשר למנף נכס שאינו רשום כי הזכות של בעל הדירה היא חוזית ולא קניינית. בעלי דירות שזכויותיהן אינן רשומות נתקלים בקשיים רבים עד לקבלת משכנתא. לעיתים נדרשים לחלופות יקרות יותר ולעיתים לגיוס ערבים.
אולם חלקים לא יכול לקבל משכנתא כלל או אפילו לעשות עסקים.
4. העדר רישום גורם נזק כבד למשק הישראלי בכללותו ותקיעת השוק. ריבוי דירות שרישומן טרם הוסדר בלשכת רישום המקרקעין, משמעותו, ייחוד חלק ניכר מן האשראי הניתן על ידי בנקים בישראל לענף הבנייה, לצורך העמדת ערבויות בנקאיות לטובת הרוכשים שזכויותיהם טרם נרשמו.
בנוסף, העדר הרישום מהווה הגבלה על המשק הישראלי לעשות שימוש במקרקעין כבטוחה לקבלת אשראי שיכול היה לשמש לפיתוח בנייה נוספת ועסקים אחרים.
5. חוק הגנת הדייר לא חל במקרה זה- בהתאם להלכת בית המשפט העליון, מי שנקלע לחובות כספיים, ולא מדובר בחוב ישיר על דירת מגוריו, עלול לאבד את דירתו, בשונה ממי שדירתו רשומה, זאת רק בשל העדר הרישום עצמו.
שהרי על פי החוק לא ניתן למכור ביתו של חייב.

מן האמור עד כה עולה תמונה קשה. העדר הרישום, גורם באופן וודאי נזק כבד לבעלים. עסקינן, בהערכה על הצד הנמוך, בנזקים של עשרות אלפי שקלים לכל בעלים של דירת מגורים אשר איננה רשומה.
לכך, יש להוסיף את התשלומים שנדרשים לשלם הבעלים בכל פעם שהם מבקשים לבצע עסקה של העברת זכויות בדירה.
כאמור, ממשלת ישראל מינתה ועדה בינמשרדית אשר הגישה את המלצותיה בחודש אפריל 1998. הוועדה המליצה על שינויים ברובד החקיקתי, שינויים ברובד של ארגון סדרי עבודה של הגופים המעורבים בתהליכי הרישום ויצירת מנגנון ליווי ליישום המלצות הוועדה.

הועדה הבינמשרדית
כפועל יוצא מהזמן הנדרש עד להשלמת הליכי הרישום מנהלות חברות הבניה מרשם פנימי במשרדיהם. מרשם זה משקף את המכירה לרוכש הראשון ואת הפעולות שנעשו במקרקעין לאחר מכן. בע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, תק – עליון 2001 (1) 1553, קבע בית המשפט העליון, כי מעמדה של חברת בניה המפעילה מרשם פנימי, כמעמד רשות ציבורית בכל הנוגע לחובותיה כלפי ציבור הרוכשים.
הוועדה מצאה, כי כל אחת מחברות הבניה קבעה לעצמה תעריפים לטיפול במרשם הפנימי. תעריפים אלו היו גבוהים פי כמה מהתעריפים הקבועים בלשכת רישום המקרקעין והסתכמו באלפי שקלים בגין כל פעולת העברה של זכויות. יתרה מכך, וזהו העיקר, הוועדה קבעה, כי העובדה שחברות הבניה גבו כספים בסכומים לא מבוטלים, היוותה תמריץ שלילי לחברות לבצע את רישום הדירות. בנסיבות אלו, המלצות הוועדה היו לקבוע, על פי דין, תעריפים מקסימליים לפעולות אותן מבצעות החברות במסגרת המרשם הפנימי.

המלצות הוועדה בעניין זה יושמו עם התקנת צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין) התש"ס – 1999.
צו זה נכנס לתוקפו ביום 1/1/2000, ובהתאם לקבוע בו, הופחתו בהדרגה הסכומים המירביים אותם רשאיות לגבות חברות הבניה בגין העברת זכויות. זאת, עד להשוואת סכומים אלו (ביום 1/1/2005) לסכומים הנגבים בלשכת רישום המקרקעין. בדרך זו, כך סברה הוועדה, יאויין התמריץ השלילי אצל חברות הבניה והן יזדרזו לפעול להשלמת הליכי הרישום.

והנה, למרות האמור עד כה, וחרף העובדה שחלפו כ -6 שנים מהמועד בו יושמו המלצות הוועדה, אם כי לא במלואן, עדיין נותרו מאות אלפי דירות לא רשומות. הגורמים לכך, הם המשך הסרבול במשרד הבינוי והשיכון והעדר אכיפה כלפי חברות בניה המפרות את צו הפיקוח וממשיכות לגבות סכומים גבוהים מציבור לקוחותיהם וכיו"ב. יצוין בעניין זה, כי חלק מחברות הבניה מיישמות את הוראות הצו במלואן.
הבעיה היא שהתקנות והצוים אינם מיושמים. כך למשל, צו פיקוח שנכנס לתוקף ב- 1.1.00 אוסר על קבלנים לגבות יותר מהטאבו על העברת דירה, אולם הוא אינו נאכף. לאחרונה הכריז שר המשפטים שטרית כי יתקן את חוק המכר, דבר שיחייב את הקבלנים לרשום את הדירה. חוק המכר אמור להיכלל בחוק ההסדרים של שנת התקציב 2007 אולם לדעת עו"ד צביקה גלמן, כשם שהצוים אינם נאכפים, כך אין טעם בחוק אלא בהגברת האכיפה.
חלק מהמלצות הוועדה דן בפעילות חברות הבניה בישראל:
– על משרד השיכון לפקח על הקבלנים ולהטיל קנסות במקרה של הפרת התקנות
– יצירת מנגון סינכרון יעיל יותר בין לשכת רישום המקרקעין ומשרד הבינוי והשיכון לטיפול ברישום.
– חברות הבניה מתחייבות במסגרת הסכמי הרכישה עם הרוכשים לרשום את הזכויות על שם כל אחד מהרוכשים
בלשכת רישום המקרקעין.

דוגמא לחברה אשר נוהגת שלא להעביר רישום היא פרידמן חכשורי:
עו"ד צביקה גלמן הגיש בשם 500 דיירים של החברה תביעה ייצוגית על כך שמאז 1.1.00 נגבו מהם סכומים ביתר על העברת זכויות רישום במקרקעין.
לתביעה שהוגשה ביוני 2003 בביה"מ המחוזי בתל אביב, הצטרף גם היוע"מש.
אדם קולט שהדירה לא רשומה על שמו כאשר הוא מבקש לממש ירושה, למכור אותה, למשכן אותה. יש לציין כי במקרה של אסון או של פשיטת רגל של הקבלן, אין רישום אחר של המקרקעין והתיעוד יכול ללכת לאיבוד.
אפשר לתת לילדים נוספים גם משכונות ברמת אביב וכו'…

לדעתו של עו"ד גלמן, אין פתרון קסם ואולם מוטלת חובה על משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר למגר בכל דרך תופעה זו, אשר גורמת נזקים אדירים למאות אלפי משפחות בישראל ולמשק הישראלי בכללותו.

מסמכים תומכים לכתבה:

תביעה ייצוגית 2003
המלצות הועדה מ- 1999
הצעת חוק המכר 2006
כתב עמדה של היועץ המשפטי לממשלה

המאמר מאת מוני מרדכי http://www.monipr.co.il/