מיסוד גבייה בלתי חוקית על ידי הסכמים

בשנים האחרונות ניתנו סדרה ארוכה של פס"ד ע"י בתי המשפט השונים, לרבות ביה"מ העליון, כנגד רשויות מקומיות, המטילות חיובים על יזמים או מבקשי היתר, שאין להם עיגון בחוק.
בצר להן, יזמו הררשויות הסכמי פיתוח או היטלי פיתוח מיוחדים, עליהם נדרשים יזמים לחתום, כתנאי לקבלת היתר בניה וכך רווחת התופעה בה רשויות מאלצות בעלי קרקעות לתשלומים נוספים, אפילו כבר במסמכי המכרז, זאת למרות שאין בחוק כל עיגון לאותם תשלומים.
מאידך, בתי המשפט בישראל מתקשים להתמודד עם התופעה שבה רשויות מקומיות עורכות הסכמים שאינם על פי חוק, עם יזמים בתחומן כי מחד לכאורה חוזה צריך לקיים אולם מאידך מדובר בהסכמים לא חוקיים.

כך למשל נמצא שרשויות מקומיות מסוימות מבססות את התשלום הלא חוקי בהתבסס על הטענה כי הקדימו את ביצוע הפיתוח בפרויקט או באתר. רשויות מקומיות אחרות מרחיקות אף מעבר לכך ועושות שימוש בהוראות התפוגה של התכניות, הגם שאינן נוגעות להן, ועניינן תכנוני גרידא.
הכוונה היא שהוראות התפוגה מחייבות את הועדה המקומית כלפי בעלי הזכויות לתת להם היתרי בניה ולא לשנות את הקונספציה התכנונית.
חובתה של רשות מקומית לבצע את הפיתוח בתחומי התכנית או בסביבתה, אינה מוגבלת בזמן והיא כפופה לסדרי עדיפויות של הרשות ולביצועה בפרקי זמן סבירים.

לעיריה חובות מונופוליסטיים לבצע פיתוח בקרקע במשך תקופה זו. המחוקק נתן לעיריה גם להחליט מה יהיה אופי הפיתוח, מי יעשה זאת ומתי, כך שהאפשרות שיש בידי האזרח להתערב היא מוגבלת.
העובדה שאי אפשר לכפות על העיריה את מועד הפיתוח, משמשת בידיה כדי להציע ליזם לקדם פיתוח תמורת תשלום נוסף שאין לו שם או מטרה, זולת היותו פשוט היטל מיוחד.
היזם מצידו מחויב בתשלום ההיטל המיוחד שאלמלא כן, יפסיד כסף.
מרבית היזמים משלמים, חלקם תחת מחאה וחלק קטן עוד יותר עומד על זכויותיו לתבוע את השבת הכספים.
יכול אדם לסבור כי לגיטימי מצד הרשות לבקש חיוב נוסף עבור קיצור הליכים שאינם בתכנית העבודה שלה, אולם יש לציין כי רשות אינה חברה פרטית ולא יכולה לעשות כל שתחפוץ, זאת מעבר לעובדה שאין זאת סמכותה על פי חוק.
לדעתה של עו"ד מלכה אנגלסמן חוזה של רשות לא יכול להכשיר כל חיובים שאינם מעוגנים בחוק, למרות שכעקרון הסכמים צריך לכבד.
אם העיריה רוצה להעלות תעריפים שתפנה למשרד הפנים, אבל היא לא יכולה לעקוף חובתה זו ע"י התניית ההיתר "בהסכמה" של היזם, לשלם כספים שאינם מגיעים לה.
לדבריה, ניסיונן של הרשויות לנצל לקונה בחוק, היינו התניית ביצוע הפיתוח במועד קרוב בתשלום נוסף, הינו בלתי חוקי ובוודאי שאינו מקים זכות כלשהיא לחייב את בעלי הקרקעות לשלם לרשות המקומית תשלומים בלתי חוקיים.
הטלת חיובים עבור ביצוע פיתוח חייב להיעשות על פי חוק ובהתאם לכללים המפורטים בו ולא ע"י שרירותה של הרשות ובוודאי ש"הקדמת" ביצוע הפיתוח אינו עילה להטלת חיובים בלתי חוקיים.
לדעתה, על משרד הפנים לצאת בהנחיות מתאימות, באמצעות חוזר המנכ"ל ולהבהיר לרשויות המקומיות כי התקשרויות מעין אלו אינן חוקיות ולהתריע כנגד החתמתם של היזמים על התחייבויות ולהתוות כללים ועקרונות התואמים את עקרונות החוק והפסיקה. במסגרת הנחיות מנכ"ל ראוי כי תונחינה הרשויות להמנע מנוהלן הפסול, להחתים יזמים, כתנאי לקבלת היתרי בניה על "כתב ויתור טענות", כפי שנוהגות לעשות מקצת מביניהן.
עפ"י עמדתה של פרופ' ברק-ארז המומחית למשפט מנהלי, הנסמכת על פס"ד שניתנו על ידי בתי המשפט, חוזיהן של רשויות מנהליות כפופים לדואליות נורמטיבית, מהמשפט הפרטי ומהמשפט הציבורי. לדעתה, שונה התקשרות הנעשית בין צדדים, כאשר אחד מהם הינו גוף שלטוני, לעומת המקרה בו נעשית התקשרות בין צדדים שהם בעלי מעמד שווה . לדבריה, עקרונות היסוד העומדים בבסיס המשפט הציבורי, קובעים, כי הפרט והרשות אינם מצויים על אותו מישור, אין הם שווים בכוחם ולפיכך בחינת החוזה, תיעשה בראש ובראשונה עפ"י עקרונות חוקיות המנהל.
עקרון מנחה זה (חוקיות המנהל) קובע כי הרשות אינה יכולה לפעול ואף לא לערוך חוזה כאשר היא אינה נסמכת על הוראות חוק, המקנה לה זכות לפעול בדרך זו.

עוד דמויות מפתח לכתבה:
עירית ת-א-
– מנהלת פרויקטים שונים בשיטה זו באמצעות "הקרן לפיתוח צפון ת-א": כוכב הצפון, תל ברוך,
דבורה הנביאה
– השמאי יוסי פישלר, שהיה ה"אדריכל" של פרויקט "כוכב הצפון" והאחראי מטעם על החתמת
ההסכמים בפרויקט כוכב הצפון.
– מנכ"ל משרד הפנים

לחצו פה לפתרון בעיית גביית דמי ועד הבית של חברת בלינק