מה היא משכנתא?

משכנתא הוא מונח המתאר שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה, בגינה ניתנת המשכנתא, היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח. מטרת ההלוואה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי שימושים נוספים לכסף אפשריים. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו.

יש להבדיל בין משכנתה לבין משכון חפצים קטנים, הנותרים פיזית בחזקת המלווה עד לפירעון מוחלט של ההלוואה. כמו כן יש להבדיל בין משכנתה לבין הלוואה קטנה יותר, שהבטוחות לה הנן נכסים פיננסיים המצויים בבעלות הלווה ומאוחסנים ממילא בבנק המלווה, ולפיכך שולט בהם הבנק המלווה, וכן לבין הלוואות שהבטוחה היחידה הנה ערבות צד שלישי. מבין כל הלוואות הללו, המשכנתה היא הסבוכה ביותר משפטית ופרוצדורלית, ועלות עצם ביצועה היא הגבוהה ביותר, שכן היא מחייבת ביטוח נכס, ביטוח חיים, שמאות והוצאות משפטיות.

ההלוואה נשוא המשכנתה ניתנת על ידי בנק המתמחה בכך – בנק למשכנתאות או על ידי אגף מתמחה בבנק כללי, ונותן המשכנתה ממשכן את הדירה שהוא רוכש בכסף זה – רושם שיעבוד של הדירה בטאבו על שם הבנק שנתן את ההלוואה. אם נותן המשכנתה אינו עומד בהחזר ההלוואה (לפי מועדי התשלום הנקובים), הבנק רשאי לקחת את הדירה הממושכנת ולמכור אותה באמצעות כינוס נכסים תמורת חלק משוויה בלבד (באופן טיפוסי 70%). בכסף זה מכוסה יתרת החוב, ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה.
טעות נפוצה היא לומר כי אדם לוקח משכנתה לשם רכישת נכס, יש לומר כי אדם נותן לבנק משכנתה על הנכס שנרכש.

ביטוח משכנתא, ביטוח בית, ביטוחים, חברות ביטוח, סוכנויות ביטוח

התשלום החודשי
חישוב פריסת תשלומי החזר ההלוואה נעשה בדרך כלל בתבנית לוח סילוקין. למרות זאת, ברב המקרים התשלום החודשי אינו קבוע. הבנק מצמיד את הסכום הקבוע הנקבע בעת חתימת החוזה למדד מוסכם מראש. כך יוצא, שהתשלום החודשי משתנה עם הזמן בהתאם לשינוי במדד.

המשכנתה כחלק מהחיים
רכישת דירה למגורים נחשבת בישראל כצורך קיומי בסיסי , עובדה אשר מניעה רבים ליטול הלוואה ולשעבד את ביתם במשכנתה כדי לממן את רכישתו. היות המשכנתה הלוואה ארוכת טווח, לעתים עד 25 שנה, תורמת להרגשת הביטחון של הלווה, המאמין כי החזר התשלומים החודשיים אינו מהווה נטל כבד עבורו. הממשלה מצידה מעודדת לקיחת משכנתאות באמצעות סבסוד חלק מהריבית, על פי קריטריונים קבועים הקשורים במצבו של נוטל המשכנתה. כך התפתח "שוק המשכנתאות" לענף פעיל בשוק הפיננסים, בו מתמודדים ספקי ההלוואות (בנקים, חברות ביטוח, וחברות פרטיות) מול הלקוחות הלווים – נותני משכנתה.

רמת חיים
יתרונו העיקרי של שיעבוד נכס במשכנתה הוא בפריסת החזר ההלוואה לטווח ארוך. כך מתאפשרת ללווה רכישת מקום מגורים כאשר עולה בכך הצורך (למשל, עם התרחבות המשפחה). ללא הלוואה, היו נאלצים רבים לחיות בשכירות, להמתין עד לגיל מאוחר טרם ירכשו דירה, או להחליף דירות בתדירות גבוהה, מכיוון שאמצעיהם לא היו מאפשרים להם בראשית חייהם לרכוש את הדירה לה הם זקוקים.
המלווה נהנה מהשקעה, כאשר החזר ההלוואה מובטח ומבוטח.
חוסר ודאות
שיעבוד נכס במשכנתה מהווה התחייבות כלכלית ארוכת טווח. במהלך תקופה זו עשוי להיפגע כושר ההחזר של הלווה כתוצאה ממגוון סיבות:
אובדן מקור הכנסה קבוע (פיטורים, אבדן כושר עבודה)
הוצאות בלתי צפויות כגון מקרה חרום רפואי או גרושים
עלייה משמעותית בגובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה הקבועה של הלווה. עלייה זו יכולה להיות כתוצאה מאינפלציה. עלייה במדד או בריבית הפריים מגדילים את גובה ההחזר החודשי, אם ההלוואה קשורה למדדים אלה. אז ייתכן פיצוי מסוים לשכירים בצורה של תוספת יוקר. יש גם הלוואות משכנתה הצמודות לריבית הליבור או לדולר. אם הכנסת הלווה אינה קשורה לגדלים אלה, עשוי כושר ההחזר של הלווה להיפגע גם אם לא חל כל שינוי במצבו של הלווה.

אם הלווה מתקשה לעמוד בתשלומים, ואינו פונה למלווה לצורך פריסה מחודשת של התשלומים, או שהמלווה אינו מאשר פריסה כזו, הלווה עלול לפגר בתשלומים. פיגור כזה יגרור פעולות אכיפה משפטיות אשר בסופן מממש המלווה את השעבוד: הוא מוכר את הנכס במהירות, והלווה מאבד חזקתו על הנכס. אם מימוש הנכס משתהה, ובייחוד בתקופות בהן הריבית גבוהה, ומדד הנדל"ן אינו מתחזק בקצב גבוה במיוחד, עשוי החוב לתפוח כך שההכנסות ממכירת הנכס לא יכסו את החוב, ולאחר מכירת הנכס יוותר הלווה ללא נכס, כשהוא עדיין חייב לבנק כסף.

בעבר הייתה בישראל חובת ערבים להלוואת משכנתה. סדר העדיפויות היה כזה שהמלווה היה ממצה את האפשרויות הערבים לתשלום ההלוואה בטרם ינסה לממש את שעבוד הנכס. הדבר הוביל להרס כלכלי של ערבים, כאשר החבים יושבים לבטח בדירתם, והתשלומים משולמים על ידי הערבים. כיום אין חובת ערבים להלוואת משכנתה, וגם אם יש ערבים, על המלווה למצות ראשית כל את הדין עם הלווה עצמו טרם יותר לו לפנות לערבים.
כדי לנסות להבטיח את יכולת הלווה לעמוד בהחזרת ההלוואה, ממליצים הבנקים ורבים אחרים שלא לקבוע את ההחזר החודשי על יותר מאשר רבע או שליש מן ההכנסה המשפחתית של הלווה. כמו כן, מגבילים הבנקים את אחוז המימון, כדי להבטיח שמכירת הנכס תוכל לכסות את החוב.

שבירת מסלול המשכנתא
בכל עת, ישנה אפשרות לשלם את כל יתרת החוב בבת אחת, ולהפסיק את תשלומי המשכנתא. ברוב המקרים, תשלום שכזה מלווה בקנס, הנקרא "עמלת פרעון מוקדם".

למשכנתא נילווה ביטוח משכנתא הכולל ביטוח חיים למשכנתא וביטוח המבנה.

לחצו כאן ל חברות ביטוח ועד בית מומלצות באינדקס וועדי הבתים של הפורטל