לקנות או לשכור דירה?

מה כדאי: לקנות או לשכור דירה?

התפיסה הרווחת בקרב מחפשי הדירות היא "למה לשלם שכירות כאשר ניתן לשלם משכנתא בשביל דירה לעצמנו? הרי שכירות אנו משלמים לבעל הבית ומשכנתא אנו משלמים אמנם לבנק, אבל בסופו של דבר לפחות תהייה לנו דירה משל עצמנו"… תפיסה זו, מגיעה אמנם מתוך חשיבה כלכלית, אך לרב אין אנו מעמידים את 2 האלטרנטיבות זו מול זו ובוחנים מה משתלם יותר תוך שימוש בחישוב כלכלי קר.
בכתבה זו נבחן באופן השוואתי מה כדאי: לשכור או לקנות דירה? את התשובה נקבל על ידי הפרדה ל-2 חלקים שאת תוצאתם נחבר בסוף: שכירות חודשית מול החזר חודשי של תשלום המשכנתא והשקעת כספנו בדירה מול השקעתו בחיסכון בנקאי.

שכירות חודשית מול החזר משכנתא

לשם החישוב ניעזר בדוגמא הבאה: זוג צעיר שוכר דירת 3 חדרים בשכונת קרית יובל בירושלים במחיר של 3,000 שקלים בחודש. יום אחד, מחליט בעל הבית למכור את הדירה ומציע לשכורים לקנות אותה במחיר של מיליון שקלים (מחירי השכירות והמכירה הם מחירי השוק כיום).
נניח כי לזוג יש הון עצמי של 400 אלף שקלים, כך שהזוג יצטרך משכנתא של 600 אלף שקלים.

היות שהזוג הצעיר מעוניין להביא ילד בשנה הקרובה והם מעוניינים לשלם החזר חודשי נמוך, הם יעדיפו לפרוס את המשכנתא ל-30 שנה. ההחזר החודשי למשכנתא של 30 שנה לדירה שלהם יעמוד על 3,000 שקלים בחודש.

*הערה – ניתן למצוא את החזר המשכנתא החודשי על ידי מחשבון משכנתא באתרי הבנקים למשכנתאות, וכדאי לקחת בחישוב ריבית כוללת של 5%-6% בשנה.

על פניו נראה כי מחירי השכירות שישלם הזוג ישתוו להחזר החודשי הממוצע של המשכנתא – 3,000 שקלים. עם זאת, מחירי השכירות נוטים לעלות לרב במהלך השנים, בעוד ההחזר החודשי נשאר פחות או יותר קבוע (בתנאי ולקחנו בחשבון כי נשלם ריבית ממוצעת שנתית של 5%-6%).

אפילו אם נקח בחשבון כי מחירי השכירות יעלו רק ב-5% בשנה, בעוד 30 שנה ישלם הזוג שכירות חודשית של 13,000 שקלים ובממוצע שכירות של 8,000 שקלים לכל אחד מהחודשים, במשך 30 השנים הבאות (ממוצע של תשלום השכירות החודשי כיום 3,000 שקלים אל מול תשלום השכירות בשנה האחרונה 13,000 שקלים).

אם הזוג יעדיף להשכיר את הדירה על פני רכישתה, הוא ישלם בממוצע שכירות חודשית של 5,000 שקלים יותר, מאשר ההחזר החודשי שישלם לבנק בעבור המשכנתא בכל אחד מהחודשים במשך 30 השנים הבאות  (8,000 שקלים של השכירות הממוצעת -3,000 שקלים של ההחזר החודשי הממוצע).

כעת נוכל לחשב כי הזוג יפסיד 1,800,000 שקלים לאחר 30 שנה, אם היה מעדיף לשכור את הבית ולא לקנותו (5,000 שקלים לחודש*12 חודש*30 שנה).

השקעת הכסף בדירה מול השקעתו בחיסכון בנקאי

נניח והזוג ישקיע את 400,000 השקלים איתם תיכנן לרכוש דירה בחיסכון בנקאי, למשך 30 שנה בעבור ריבית של 4% לשנה, בתום 30 שנה יהיו לזוג 1,325,000 שקלים (לשם חישוב זה ניעזר במחשבון חישוב ערך עתידי של השקעה שנמצא באינטרנט).
כעת, נחשב את עליית הערך העתידי של הדירה. ניקח בחשבון כי ערך הדירה יעלה ב-2% בלבד בשנה (קצב עליית מחירים איטי מאוד) ונקבל כי ערך הדירה בעוד 30 שנה יהיה 1,821,000 שקלים (גם כאן ניעזר במחשבון לשם חישוב ערך ההשקעה).
נראה כי אם הזוג יבחר להשקיע את הכסף בתוכנית חיסכון בנקאית הוא יפסיד 496,000 שקלים (1,821,000-1,325,000=496,000).

נחבר את תוצאות 2 הסעיפים ונקבל כי אם הזוג ירכוש את הדירה הוא ירוויח, בתום 30 שנה, 1,800,000 שקלים (הרווח של תשלום החזר חודשי בעבור משכנתא על פני תשלום שכירות) +496,000 שקלים (עליית ערך הדירה הנכרשת אל מול חיסכון בנקאי) = 2,296,000 שקלים.

בדוגמא שלפנינו רכישת הדירה היא האפשרות הכדאית, אך אין זה תמיד נכון. אם כך, מתי כדאי לרכוש דירה ומתי יש לשכור? אין תשובה משמעית לעולם וכל מקרה הוא מקרה פרטי. עם זאת, נוכל להיעזר בכלים ובהנחות היסוד בהם השתמשנו בדוגמא זו (עליית ערך הנכס העתידי, עליית מחירי השכירות, ריבית ממוצעת למשכנתא של 5%-6% וריבית של 4% על פיקדון בנקאי) על מנת לבחון כל מקרה לגופו.

כותב הכתבה הוא ישראל הס – מארגן קבוצות רכישה בירושלים ובעלים של חברת "קבוצת הרוכשים הירושלמית"