כיצד נקבע התשלום החודשי בלקיחת משכנתא?

לפי מה נקבע התשלום החודשי של המשנכתא שלכם?

קרן משכנתא

המשכנתא מהווה נתח משמעותי מההוצאה המשפחתית החודשית. הרבה פעמים היא "חונקת" אותנו והלחץ שהיא מפעילה עלינו משפיע על כל אורח חיינו – החל מאיפה נגור, כמה חדרים יהיו בבית ועד היחסים בתוך המשפחה.

על מה בעצם אנחנו משלמים? מדוע ההחזר החודשי כל כך גבוה?

קרן. התשלום החודשי כל כך גבוה קודם כל בגלל שההלוואה היא גדולה. בואו ניקח עולם דמיוני, עולם שאין בו ריבית והצמדה. אם נסתכל רק על הקרן ונחלק אותה במספר התשלומים שאנחנו לוקחים, עדיין ייצא החזר חודשי גבוה.

לדוגמא: אם לקחתם 500,000 ש"ח ל- 25 שנה (=300 חודשים), התשלום החודשי רק על הקרן יהיה 1,666 ש"ח.

הצמדה

בואו נחזור לעולם שלנו, זה עם הריבית וההצמדה. כשבאים לבחור מסלול, חשוב מאוד להבין את נושא ההצמדה. אדם המתמחה בייעוץ משכנתאות יכול לעזור לנו להבין יותר. הכסף של היום הוא לא הכסף של עוד 25 שנה, כשתסיימו את המשכנתא. אנשים שלקחו משכנתא בתחילת שנות ה- 80 ומסיימים לשלם אותה היום, לקחו הלוואה של כ- 10,000 ש"ח בממוצע (או 10,000,000 שקלים ישנים במושגים של אז).

ניתן לראות מהדוגמא הקטנה שערך הכסף לאורך השנים הוא לא דבר קבוע, ולכן הוא תמיד צמוד לכלי פיננסי מסוים. הריבית הקבועה היא אכן קבועה, אבל היא צמודה למדד המחירים לצרכן (זה שמתפרסם בכל 15 לחודש בעיתונות).

מה המשמעות של הצמדה למדד? בואו נניח שיתרת ההלוואה שלכם עומדת על 500,000 ש"ח והמדד עלה ב- 1%. בעקבות עליית המדד ייגדל חובכם באחוז אחד, והוא יעמוד עתה על 505,000 ש"ח. כך אנשים לא מבינים איך הם משלמים ומשלמים והחוב שלהם לא יורד.

ריבית- לוח שפיצר/ קרן שווה

בואו נניח שלקחתם מחבר הלוואה של 100 ש"ח (+ריבית והצמדה, כמובן) לתקופה של 10 חודשים. ההיגיון אומר שתחזירו כל חודש 10 ש"ח (שוב, בתוספת הריבית וההצמדה). אחרי 5 חודשים תהיו חייבים רק 50 ש"ח מהקרן. זוהי קרן שווה. כל חודש יורדת הקרן באופן שווה.

לא כך במשכנתאות

המשכנתא מחושבת עפ"י לוח שפיצר. וזה חשוב מאוד להבין. לוח שפיצר הוא הסטנדרט, אלא אם ביקשתם אחרת. שיטת החישוב של המשכנתאות עובדת בצורה כזו שבשנים הראשונות משלמים בעיקר על חשבון הריבית. בערך משליש חיי ההלוואה, מתחילים לשלם באופן יותר משמעותי על חשבון הקרן. כלומר, אם לקחתם משכנתא ל- 25 שנה, 8 שנים אתם משלמים בעיקר את הריבית.

מה עדיף לבנק?

על פי לוח שפיצר משלמים הרבה יותר ריבית. לכן זה עדיף לבנק. יתרה מכך, לא כל הבנקים מאפשרים ללקוחותיהם להחזיר בדרך אחרת.

מה עדיף ללקוח? זה תלוי

היתרון בלוח שפיצר, הוא שבשנים הראשונות התשלום נמוך יותר מבקרן שווה. לזוג צעיר שהמשכנתא "לוחצת" עליו ומהווה חלק משמעותי מסל ההוצאות שלו – כדאי לשקול לקחת לפי לוח שפיצר. למי שלוקח משכנתא ויש לו יותר מרווח כלכלי, מומלץ לשקול לקחת ב"קרן שווה". הפרש התשלום עבור ריבית לאורך השנים יכול להיות משמעותי.

בנוסף, שוק הכסף העולמי הוא כאמור מאוד דינאמי. אם לקחתם הלוואה ותרצו בעתיד למחזר אותה – אם לקחתם לפי "לוח שפיצר", תפסידו את הוותק שצברתם בתשלומי הריבית ותצטרכו להתחיל "לוח שפיצר" חדש (כלומר להתחיל לשלם בעיקר עבור הריבית). לקיחת הלוואה ב"קרן שווה" משפרת את יכולת הניידות בין מסלולים בעתיד.