חוק המכר דירות), תשל"ג – 1973
1. הגדרות
בחוק זה –
"דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"מכירה" – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג – 1963;
"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
"תקנות בניה" – תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970;
"תקן", "תקן רשמי" – כמשמעותם בחוק התקנים תשי"ג – 1953.
2. חובת מסירת מפרט
(א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
3. פרטי המפרט
(א) המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון בצו שהובא לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חודשים מיום פרסמו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר.
(ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבניין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבניין, הכל כפי שנקבע בצו.
(ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת לגביו.
(ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות בניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן.
4. אי התאמה
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(ב) אי קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי התאמה כמשמעותה בחוק המכר התשכ"ח 1968.
(ג) לעניין סעיף זה –
"אי התאמה יסודית" – אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת האחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
4א. הודעה על אי התאמה
(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה –
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
4ב. זכות תיקון אי התאמה
התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
5. מוכר שלא מסר מפרט
(א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו , על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין.
(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות העניין – על המוכר.
6. תקנון בבית משותף
(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) כל עניין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף קטן (א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א), יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף.
(ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.
6א. קביעת מתחזק
(א) בסעיף זה –
"חוזה מכר" – לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;
"מתחזק" – כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
(ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עימו.
(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.
7. שמירת זכויות
חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין.
7א. התנייה – לטובת הקונה
אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.
8. דין המדינה
(א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר.
(ב) לא יראו את מינהל מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על ידיו כמוכר לעניין חוק זה מחמת זה שקיבל מהקונה דמי שכירות בעד הדירה.
9. חזקה
לעניין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.
10. עונשין
מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו – קנס 50,000 לירות.
11. תחולה
(א) הוראות חוק זה לא יחולו –
(1) על דירה בבנין שבנייתו הסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;
(2) על דירה שחוזה מכר לגביה נכרת פני תחילתו של חוק זה.
(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן – 1990, לא יחול על דירה בבניין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן – יום הפרסום); על הדירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973, כנוסחו ערב יום הפרסום.
12. תחילה
תחילתו של סעיף 6 ביום ה' בתשרי תשל"ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י"ח בטבת תשל"ה (1 בינואר 1975).
13. ביצוע
שר השיכון ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו; תקנות כאמור יובאו לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומן ברשומות. תוספת
(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים;
(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים;
(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים;
(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים;
(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים;
(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים;
(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים;
(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים;
(9) כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת.