חוקי הבית המשותף – לקט מתוך הוראות החוק בנושא

הגדרות.
בית – מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה.

דירה– חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

בעל דירה – לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר המשנה.

לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה של עניין פרק זה לא יראו אותם כבעלים.

רכוש משותף – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
פנקס הבתים המשותפים מנוהל בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין בה נרשמים בתים, אשר נמצאו ראויים להירשם כבתים משותפים. בית משותף יכול שיהא מורכב ממבנה אחד או יותר. הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעשה על פי צו רישום שניתן על-ידי המפקח על רישום מקרקעין. הממונה על לשכת הרישום שבאזור פעולתה נמצא הבית.

בצו הרישום מפרט המפקח: את מספר הדירות בבית המשותף, שטח הרצפה של כל דירה (נטו) במ"ר. מספר הגוש והחלקה בתשריט של הבית, מספר, חלקת-המשנה של הדירה, מספר חלקת המשנה של הרכוש המשותף.

החלקים הבלתי מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, השטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות (אם ישנם כאלה) אזכור על רישום תקנון מוסכם כמשמעותו בסעיף 62 לחוק (אם נערך הסכם בין בעלי הדירות והוגש לרישום יחד עם הבקשה לרישום הבית או לאחר מכן), שמות הבעלים של זכויות קניין בדירות ושעבודים שונים.

פלוני שרכש דירה בבית משותף, הרשומה כחלקת משנה אחת, ועשה בה שינויים אשר הכשירו חלק ממנה לשמש משרד, אין בכך מבחינת החוק כדי להפוך את הדירה האחת לשתי דירות, שכן הרשום בפנקס הבתים המשותפים הוא שקובע אם המדובר הוא בדירה אחת או שתיים וכל עוד לא תוקן הרישום הרי זו דירה אחת.

בעל דירה הוא מי שרכש את הדירה והיא נרשמה על שמו וכן מי שחכר דירה (לדורות) ליותר מ – 25 שנים ואין הגבלה בשטח החכירה לעניין זה מבנה, הצמדה כזאת אפשר לעשות רק על ידי קביעה בתקנון מוסכם, שייערך ויירשם יחד עם צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או לאחר מכן.

החלק ברכוש המשותף
שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר: בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה (א)
לדוגמא: שטח רצפתה של דירה א, הוא 60 מ"ר ושטח הרצפה של כל דירות הבית הוא 600 מ"ר, יהיה היחס של שיעור החלק ברכוש המשותף לדירה א, כיחס של 60/600. דבר זה אינו מונע קביעת שיעור השתתפות אחר בתקנון, כגון: שיעורים שווים לכל דירה ודירה או לפי מספר החדרים בה ולאו דווקא בהתאם ליחס של שטחי רצפות
בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת (ב)
לדוגמא: אם לדירה א, ששטחה הוא 60 מ"ר הוצמד חלק מהגינה והחלק שהוצמד הוא 30 מ"ר, יראו את הדירה לכל עניין כגון השתתפות בהוצאות החזקת הבית וכדומה, כאילו היא דירה בת 90 מ"ר, אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת
הוצמד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות (ג)
אם לא נקבע בתקנון מוסכם שיעור אחר של החלק ברכוש המשותף, שיהא צמוד לדירה, ייקבע המפקח את השיעור לפי הנסיבות; ובדרך כלל ייחשב את שטח הצמדה בשטח הכולל של רצפת הדירה.

נשיאת הוצאות
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. לעניין זה "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות
(א) על אף האמור לעיל, לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסוים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת
(ב) הוצאות החזקת הרכוש המשותף מתחלקות לשתיים
1. הוצאות שוטפות הכוללות: את ניקיון הכניסה, ניקיון חדר המדרגות, המחסן
המקלט או המיתקן לפחי האשפה, סיוד המקומות האלה, החזקת הגינה וכו
ההוצאות של חשמל בכניסה, בחדר המדרגות, במקלט ובמחסן, הוצאות
הסקה המרכזית החזקת המיתקן, הזנתו בסולר, תיקונים בצינורות
רכישת פחי אשפה שאבדו או ניזוקו, הפעלת מעלית ותיקונים בה וכו
2. הוצאות בדק ותיקונים שאותם חייבים לבצע הדיירים בהתאם לצורך כמו
זיפות גג, תיקון סדקים, צביעת הקירות החיצוניים, סיוד, סתימת רווחים בין אבני הבית, החלפת תיבת סדקים, צביעת הקירות החיצוניים, החלפת תיבת דואר וכו.

מהם הקריטריונים לגבי הנוהג.

נוהג נקבע על פי שכיחותו. השירותים השכיחים המקובלים ביותר הם ניקיון וגינון. על אלה יש להוסיף שירותים הנובעים מעצם קיומם של מיתקנים משותפים שונים אחרים בבית המשותף, כגון: החזקת מעלית בבית שיש בומעלית, החזקת מיתקן הסקה וכדומה.

אדם שדירתו נמצאת בקומת הקרקע: האם הוא חייב להשתתף בהוצאות של החזקת המעלית, כשהוא איננו משתמש בה ובהוצאות זיפות הגג לקראת החורף.

החוק מחייב את כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף. ועל כן בעל דירה בקומת קרקע חייב להשתתף בהוצאות זיפות הגג על אף שהוא רחוק מדירתו. הוא יכול להיות פטור מהוצאות אלו רק אם נקבע כך בתקנון בהסכמת כל בעלי הדירות. גובה ההוצאות לניהול הבית נקבע על ידי רוב הדיירים. דייר שלדעתו ההוצאות להחזקת הרכוש המשותף ולשרותים שנקבעו על ידי נציגות הבית בהסכמת רוב הדיירים הן גבוהות מדי, אינו יכול להימנע מלשלם את חלקו בהוצאות אלה, בטענה כי הן גבוהות מדי. הוא יוכל לשנות את המצב אך ורק אם יצליח לשכנע את יתר הדיירים להקטין בהוצאות ההחזקה והשירותים. לא הצליח הדייר לשכנע את יתר הדיירים תישארנה ההוצאות כפי שנקבעו ע"י רוב הדיירים. החוק אינו מחייב את בעלי הדירות לנהל את הבית המשותף בתקציב הנמוך ביותר.

דוגמאות נוספות.
דיירי בית משותף החליטו להתקין אנטנה מרכזית לטלוויזיה. לאחד הדיירים אין מקלט טלוויזיה והוא מסרב להשתתף בהתקנת האנטנה ובכל זאת דורשים ממנו דיירי הבית להשתתף בהוצאות. האם הוא חייב להיענות לדרישה? במקרה זה איננו חייב להשתתף בהוצאות התקנה של אנטנה מרכזית לטלוויזיה, אולם אם ביום מן הימים ירכוש מקלט, יוכלו יתר בעלי הדירות להתנגד להתקנתה של אנטנה פרטית שלו על הגג. יחד עם זאת הוא לא יוכל להתחבר לאנטנה המרכזית הקיימת בלי להשתתף בדמי התקנתה.

בבית משותף התקלקלה המעלית, האסיפה הכללית של בעלי הדירות החליטה ברוב קולות בניגוד לדרישתם של הדיירים מהדירות העליונות שלא לתקן את המעלית, מה בידי אותם דיירים לעשות? החלטה אשר שוללת מבעלי הדירות שירות מן השירותים שהם רשאים לסמוך עליהם שעה שרכשו את דירתם באותו בית משותף היא החלטה המשנה את זכויותיהם של בעלי דירה ואין לה תוקף ללא הסכמתם. הם רשאים בנסיבות אלה, לדרוש מנציגות הבית שתתקן את המעלית ותחייב בהוצאות את כל בעלי הדירות ואם הנציגות מסרבת, יכול בעל דירה להגיש נגדה תביעה בפני המפקח אשר יכריע בענין מהו שיעור ההוצאות בהן חייב להשתתף בעל דירה בבית משותף.
חלקו בהוצאות הוא כחלקו ברכוש המשותף: יחד עם זאת ייתכן, כי יקבע התקנון שיעור השתתפות אחר כגון: השתתפות שווה של כל בעלי הדירות, או השתתפות לפי מספר החדרים בכל דירה. השוכר דירה בבית משותף בשכר חודשי האם יש לו זכות הצבעה באסיפה כללית והאם דרושה הסכמתו כל אימת שדרושה הסכמתם של כל בעלי הדירות לפעולה מסוימת.
מבחינת הנציגות ולגבי שאר בעלי הדירות הנוגע בדבר הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר.
למשל, לשוכר כזה אין זכות הצבעה באסיפה הכללית הואיל ואינו נחשב בעל דירה והסכמתו או אי-הסכמתו לפעולה מסוימת אינה מעלה ואינה מורידה אלא אם יש בידיו יפוי כח מטעם בעל הדירה להצביע במקומו במקרים מסוימים רשאי השוכר ליזום הליכים משפטיים בשמו של בעל הדירה כמחזיק מטעמו ויכול גם שייתבע ע"י הנציגות או בעלי הדירות בעניינים שונים כגון השתתפות בהוצאות הבית, שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף וכיו"ב.

אין לשנות את שיעור ההשתתפות של הדיירים בהוצאות אלא בהסכמתם של כל בעלי הדירות
בחישוב שיעור ההשתתפות של בעל דירה בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום המים או להסקה, לא יובאו בחשבון אותם חלקים של הרכוש המשותף שהוצמדו לאותה דירה, אם אותם חלקים אינם מחוברים למערכת המרכזית של חימום המים או הסקה (כגון: גג, חניה, מחסן וכו.

בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים.
מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים (להלן-בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול (א) של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד.

בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.

הסעיף קובע כי בבית משותף המורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, רשאים בעלי הדירות לקבוע בתקנון מוסכם כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו שבתחומי כל מבנה או אגף – יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים כך גם חובת ההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול. במקרה של הפרדה כזאת רשאים גם לקבוע כי אסיפה כללית ונציגות נפרדת יהיו לגבי אותו מבנה או אגף.
באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף (א) אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן הורה, המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף (ב)
(שיחול עליהם סעיף א) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו (ג)
ההפרדה הכספית של ניהול הבית תיעשה אך ורק לאחר אישור המפקח וזאת אם אין תקנון מוסכם כאמור לעיל, ותחילתה מיום האישור והלאה ולא (למפרע)רטרואקטיבית.

התקנת דוד שמש
בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף (ב), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן-דוד שמש), ולהתקין בדרך סבירה את המיתקנים הקשורים לכך והצינורות להולכת המים לדירתו, ובלבד (א) :שנתקיימו כל אלה והוא קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 ומילא אחרי תנאי ההיתר.
ביום מתן ההיתר לא שימש המקום שעליו יותקן דוד השמש, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף.
התקנת המתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית. בעל דירה בבית משותף שגגו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית, לא יהיה רשאי להתקין דוד שמש כאמור בסעיף (א) אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם בעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי המפקח להרשות את התקנת דוד השמש (ב)
תעודה בחתימת מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה תשמש ראיה לעניין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית: בתעודה האמורה יקבע המהנדס לכמה דודי שמש מספיק גג הבית (ג)