זכרון דברים במקרקעין

זכרון דברים במקרקעין

נושא הנפוץ בעסקאות מקרקעין של דירות מיד שניה, היא דרישת המוכרים ובמקרים מסוימים, המתווכים המעורבים בעסקה, כי הצדדים יחתמו על זכרון דברים, כדי להבטיח את העסקה וכדי שזו "לא תברח". רבים מקוני הדירות אינם מודעים כלל לחשיבותו של זכרון הדברים ואת הסכנות הטמונות בו וממהרים לחתום רק כדי לגלות כי התחייבו בעסקה לכל דבר.

ברשימה זו, נפרט את הסיכונים הקיימים במסמך זה, "זכרון הדברים".

מה הכוונה בזכרון דברים?

זכרון דברים הוא מסמך הנערך ע"י הצדדים לעסקה וכולל את תנאי העסקה בצורה תמציתית ביותר כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, התשלום עבור הנכס והתאריך בו תמסר החזקה בנכס. למסמך זה אין כל איזכור או התייחסות בחקיקה הישראלית ובמרבית המקרים, אינו כולל הוראות ספציפיות ביחס לאופן ביצוע העסקה, סדר התשלומים, ענייני משכנתאות וחובות, דרכים לביטול ועוד. בשל חוסר בהוראות אלו, יש לראות בזכרון הדברים מסמך מסוכן העלול לסבך שלא לצורך את הצדדים.

האם זכרון הדברים נחשב לחוזה?

התשובה היא כן! בתי המשפט בישראל פסקו לא אחת כי למרות אי קיומו של זכרון דברים בחקיקה, הרי שמדובר בחוזה לכל דבר ועניין המחייב את החתומים עליו, ודי בפרטים בסיסים ביותר על מנת שיהיה לו תוקף משפטי מחייב.

פסיקה זו מקבלת משנה תוקף במיוחד כשמדובר בדירות ונכסי מקרקעין מאחר והשאלה המרכזית אותה יש לבדוק לפני חתימה על עסקה היא שאלת סוג הזכויות בנכס ולמי שייכות זכויות אלה. במקרים רבים, שאלה זו לא התבררה כראוי לפני החתימה על זכרון הדברים והקונה עלול למצוא עצמו משלם כסף עבור דירה שאינה שייכת כלל למוכר.

למה נחשב זכרון הדברים למסוכן?

כפי שמפורט בפרק המתייחס לרכישת דירה, לפני כניסה לעסקה כלשהי, נדרש הרוכש לבצע סדרה של בדיקות שונות על מנת לוודא שהנכס שהוא קונה מתאים לדרישותיו וכי אין בו בעיות משפטיות מיוחדות. חתימה על זכרון דברים לפני שבדיקות אלו נעשו בצורה המלאה והמתאימה, עלולה להביא את רוכש הדירה למצב בו הוא מחוייב בתשלום עבור דירה שנתוניה אינם מתאימים לו כלל ואין הוא רוצה בה כלל.

חשוב לציין כי מסוכנותו של זכרון הדברים מתייחסת גם למוכר שעלול למצוא עצמו ללא דירה וללא כסף אותו התחייב הקונה לשלם. בעניין זה יש לציין כי בתי המשפט בישראל כבר פסקו כי מאחר וזכרון דברים נחשב כחוזה בעל תוקף משפטי מחייב, אין כל מניעה לרשום לטובת הקונה הערת אזהרה בטאבו על סמך זכרון הדברים, פעולה שניתן יהיה לבטלה אך ורק בפניה לבית המשפט, דבר שמשמעותו הוצאות כספים רבות וגם עוגמת נפש רבה.

המתווך לוחץ לחתום על זכרון דברים

לרוב, מי שיעלה בפניכם את ההצעה לחתום על זכרון הדברים יהיו מתווכי המקרקעין לאור רצונם "לסגור" עסקה ולקבל את העמלה שלהם. לאור הסיכונים המפורטים ברשימה זו, אל תמהרו להיכנע לדרישות המתווך וקחו את הזמן לבצע את הבדיקות הנדרשות באמצעות עו"ד המתמחה בתחום.

ומה אומרים עורכי הדין?

לרוב, עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין, ייעצו לכם שלא לחתום על זכרון דברים, אלא אם מדובר במקרה קיצוני ביותר. עורכי דהין ימליצו להמתין מספר ימים לצורך ביצוע הבדיקות הנדרשות ולחתום רק על הסכם מכר מסודר המכיל את כל ההוראות הדרושות לצורך ביצוע העסקה והבטחת זכויותיכם בעסקה. זוהי גם המלצתנו