זכאות לתשלום דמי תיווך בעסקת מכר במקרקעין

פסק דין חדש שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים שדן כערכאת ערעור על פסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות עוסק בשאלה הנוגעת לציבור המתווכים ולציבור רוכשי / קוני הדירות.
המחלוקת המשפטית במקרה הייתה סביב השאלה האם קבלני משנה העובדים עם מתווכים ו/או מטעמם רשאים לדרוש דמי תיווך בעבור עבודתם ממוכרי / רוכשי הנכס.
במקרה הנדון סופר על מוכרת דירה שהתקשרה בחוזה למתן שירותי תיווך עם מתווכת מסוכנות ידועה בירושלים. ברם, את עבודת התיווך ביצע בפועל מתווך אחר שפעל בשיתוף פעולה ומטעם המתווכת החתומה על טופס ההזמנה. משכך, טענה מוכרת הדירה כי אין היא חייבת בתשלום דמי תיווך כל שהם שכן התקשרותה לא התבצעה עם אותו המתווך. לעומת זאת טען המתווך כי עצם העובדה כי שמו אינו מופיע על טופס ההתקשרות, אין בכך משום מניעה לזכאותו לדמי תיווך שכן במעשיו קידם את העסקה ולמעשה הוציאה אל הפועל.
בית המשפט לתביעות קטנות שדן כערכאה ראשונה במקרה פסק כי על מוכרת הדירה לשלם פיצוי בגין טרחתו של המתווך ואולם בית המשפט קבע כי גובה הפיצוי יהיה נמוך מאחוז אחד משווי הנכס כמוסכם בין הצדדים וזאת מאחר ולמעשה לא הייתה כל התקשרות חוזית בין המתווך ובין המוכרת. בית המשפט לתביעות קטנות קיבל את טענת המתווך כי זכאי הוא לתשלום בעבור טרחתו אך לא מן האמור בחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן:"חוק המתווכים") אלא כפועל יוצא מדיני עשיית עושר ולא במשפט ומעיקרון תום הלב.

מוכרת הדירה ערערה על פסק הדין של בית המשפט לתביעות קטנות והעלתה שתי טענות עיקריות בערעורה :
1. יש להקפיד על דרישת הכתב ע"פ האמור בסעיף 9 לחוק המתווכים.
2. עצם התערבותו של המתווך בהכנת מסמכים משפטיים שללה את זכאותו לדמי תיווך כאמור בסעיף 12 לחוק המתווכים.

בית המשפט המחוזי שבחן את המקרה קבע כי בעצם החתימה על טופס ההתקשרות מולאה דרישת הכתב כנדרש בחוק המתווכים ובשל העובדה כי לאחר ציון שמו של המתווך נכתב במפורש כי כל מתווך אחר מטעמו יכול לבצע את העסקה, אזי יש בכך משום הסכמה של המוכר כי מתווך אחר מטעם זה החתום יבצע את העבודה.
בית המשפט קבע בנוסף כי מבחן "הגורם היעיל" דהיינו בחינת הגורם שביצע את העסקה בפועל הנו המבחן הקובע במקרה זה ועל כן זכאי המתווך התובע לתשלום דמי תיווך בגין עבודתו שכן הוא זה שהביא את העסקה לידי ביצוע.
באותו הדיון המליץ בית המשפט בהערת אגב למתווכים להחתים את לקוחותיהם על מסמך נפרד בו מצוין שמם וזאת על מנת למנוע מחלוקת משפטית כפי שהועלתה בדיון.
בעניין הטענה לפיה המתווך התערב בהליך משפטי בניגוד למפורט בסעיף 12 לחוק המתווכים שזו לשונו : "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא – ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך". על כך אמר בית המשפט כי לאחר ששמע את הצדדים הגיע למסקנה כי אכן התובע השתתף במשא ומתן לקראת חתימת העסקה ואף קרב את הצדדים בתחום המחיר וזמן הפינוי. ברם, לא הוכח כלל ועיקר כי המתווך ערך או סייע לערוך מסמכים משפטיים. סעיף 12 לחוק המתווכים קובע תוצאות כלכליות משמעותיות, דהיינו העדר זכאות לדמי התיווך, ויש להפעילו בזהירות מירבית, וזאת רק לאחר שהיסוד העובדתי של ביצוע הפעולות המשפטיות על ידי המתווך, יוכח מעבר לכל ספק. הוכחה כזו לא היתה בפני בית המשפט, ועל כן נדחתה גם טענתה זו של המוכרת.
לסיכום ניתן לקבוע כי בהתקשרות עם מתווך לשם קבלת שירותים יש לבדוק האם על גבי טופס ההתקשרות רשאי המתווך להסמיך אחר מטעמו, ובאם הדבר אינו מקובל על הלקוח יש למחוק סעיף זה או לציין במפורש כי רק המתווך החתום רשאי לפעול מטעם הלקוח. בנוסף מומלץ להפנים כי מתווך שפועל לקידום עסקה, יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם לא בוצעה כל התקשרות בינו ובין הלקוח וזאת כאמור מדיני עשיית עושר ולא במשפט ועל בסיס עיקרון תום הלב המקובל בשיטת המשפט בישראל.