ועד בית -מוסד שאבד עליו הכלח -מאמר חמישי

בשנה 1969 עדכן המחוקק הישראלי את מה שנקרא בזמנו: חוק הבתים המשותפים, והפיח בו רוח חיים. אודה כי לא ערכתי השוואה בין המהדורה הישנה לחדשה, אך אני מעריך כי המחוקק נתן דעתו על אי אילו סעיפים בעייתיים שהצריכו תיקון. אינני יודע מתי ועל סמך ועל איזה שיקול נקבע כי שיעור השתתפותו של בעל דירה באחזקתו של הרכוש המשותף יהיה בהתאם לשטח הרצפה של דירתו חלקי סה"כ שטח הרצפות בבית המשותף.

השיקול היה סוציאליסטי מעיקרו. שנים שלטה מפלגת מפא"י ששינתה שמה למפלגת העבודה יחד עם מפלגה סוציאליסטית נוספת – מפ"מ שנקראת כיום יחד, ואני מניח התפיסה הייתה סוציאליסטית במהותה יען כי ככל שהדירה גדולה יותר כך בעליה עשירים יותר, למרות שהם תמיד חוזרים וטוענים שאינם צורכים שירותים מעבר לדירות קטנות יותר והתשובה לכך: עקרון זה קיים גם ברשויות המקומיות בעת שקבעו את שיעור הארנונה. אז בכל פעם שבעל דירה גדולה מלין על שוועד הבית עושק אותו, מוטב שיפנה ראשית כל לרשות המקומית בעניין גובה הארנונה. ברם, בפרק המעודכן משנת 1969 מורגש כיום חוסר התייחסות לבעיית בתים רבי קומות עתירי מערכות ודיירים בעייתיים, כאשר דירות רבות נרכשו למטרות השקעה ומאוכלסות בדיירי משנה משום שאז הדיירים שגרו בבנין בן 4 קומות בלי מעלית הסתדרו בניהם בצורה סבירה .

אני מניח שאם אתר "בית משותף" היה מתחיל פעילותו לפני 40 שנה, קרוב לודאי שלא היינו נתקלים בכל כך הרבה שאלות המופנות לעו"ד עופר שחל, ול"מומחי" האתר. הבעיות שדיירים מעלים על כל מיני תופעות שליליות ומריבות בין שכנים יוצרות הרושם של מצב בלתי נסבל ואיכות חיים ירודה באותה שותפות כפויה הנקראת בית משותף. בכל פעם שאני מעיין בפרק "יעוץ משפטי לוועד הבית" אני נחרד מחדש עד כמה גדולים צרותיהם של אחינו בני ישראל הגרים בבתים משותפים ואני מדגיש, בני ישראל, כי עד כמה שידוע לי בני ישמעאל מתגוררים לרוב בבית צמוד קרקע ואם ראיתם בית בן 3 קומות בישוב ערבי, דעו לכם שאין זה בית משותף אלא בית של החמולה.

מבין השאילתות העולות באותו מדור "יעוץ משפטי לוועד הבית" ניתן לחוש בעליל בתופעה מדאיגה אחרת: עד כמה שוררת הבורות בקרב רבים חברי וועדי בתים והדיירים בכל הקשור בחוק המקרקעין או חוקי איכות הסביבה או בזכויות קניין של הפרט. אינני מתייחס לאותה אוכלוסיה שבחרה לקנות דירה בבית משותף מרצונה החופשי, ולהשקיע בו הון עתק שהיה מספיק דיו כדי לרכוש וילה, רק משום שבבית פרטי אין מספיק אקשן, או שהביטחון האישי נמוך יותר אז הדודה הפולנייה שלי נהגה לומר במקרים כאלו : אם אתם סובלים – מגיע לכם!!!!

אני שואל: כי ממה נפשך? בית משותף, עתיר מערכות ככל שיהיה, מאוכלס באנשים משכילים ונאורים (כמו שכתוב בהגדה של פסח: כולנו נבונים כולנו חכמים..).. מנוהל לרוב ע"י ועד של הדיוטות שאינם מכירים את הנושא וגם אם יעשו את המיטב בנאמנות והמסירות לא יבצעו ואת נדרש מהם על פי חוק המקרקעין, הן במישור הניהולי והן במישור הטכני.

כדרכי בקודש מידי ערב ובוקר , אני מעיין בדבקות רבה בכל הצ'טים ה"רצים" באלפיהם באתר הבית אך טרם נתקלתי בשאלת "המיליון דולר" של גברת(*) השואלת: "כיצד אוכל לקבל הדרכה מסודרת מגורם מוסמך כדי שאלמד למלא תפקידי כוועד בית כהלכה מה עוד בבניין הבעייתי בו אני מתגוררת שהוא עתיר מערכות ומתנשא ל-12 קומות + פנטהאוס ,כאשר שהרכוש המשותף שלנו כולל:

• 1.דלת כניסה עם מנעול חשמלי קודן פתיחת הדלת
• 2. מערכת אינטרקום טלוויזיה במעגל סגור .
• 3 שתי מעליות הידראוליות.
• 4.מערכת הגברת לחץ מים לקומות העליונות .
• 5 .מערכת משאבות מים אוטומטית המספקת מים ליחידת כיבוי אש ולדירות הכוללת שתי בריכות עילית ותחתית
• 6.מערכת תאורת חירום
• 7.גנראטור חירום .
• 8 .מערכת כיבוי אש הכוללת
•      א.ברזי כיבוי וגלגלון בכל קומה.
•     ב. מערכת מתיזים ניתכים לכיבוי אש בחניות התחתון.
•     ג . מטפי כיבוי אבקה.
• 9 שלושה מחסומי כניסה לחניונים .
• 10. חדר שירות בכל קומה עבור המונים של המים והגז.
• 11. אנטנה מרכזית לשידורי לווין.
• 12. מערכות אזעקה לכל הכניסות לחניונים.
• 13. מערכת תאורת פנים וחוץ
• 14. ואולי עוד כמה דברים שאינני יודע על קיומם.

אני לא עסקתי מעולם בתחום ניהולי הוסיפה וכתבה הפונה הוירטואלית, ולכן החלק הניהולי של הועד זר לי לחלוטין ועלי ללמוד נושאים שונים כגון:

• א.מאיזה סכום יש לבקש שתי הצעות מחיר או יותר ?
• ב.כיצד לערוך מכרז כדי לבחור ספקים ובעלי מקצוע ? .
• ג.איך ומתי לערוך דוח כספי וכיצד לפרסם אותו?.
• ד.כיצד להתמקח עם הבנק יגבה עמלות נמוכות יותר ?
• ה.מתי וכיצד לבצע סקר מערכות כדי לגלות סימנים לקריסה קרובה?.
• ו. מה מוגדר כרכוש משותף והאם על ועד הבית לשלם לבעל מקצוע עבור סתימה בצנרת ביוב של דירה או על בדליפה של מים מערכת המים הדירתית ומה הם הכללית הנהוגים במקרים כאלו?
• ז.אלו ביטוחים יש לעשות ברכוש המשותף ועבור העובדים בבית המשותף.
• ח. האם כדאי לחתום הסכם שירות עם חברת המעליות שיכלול גם חלקי חילוף כשהמעלית חדשה ?
• ט. שאלות נוספות שאיני יכולה לחשוב עליהן ברגע זה.

(*) הערה: במרבית ועדי הבית בהן נתקלתי מילאו הנשים את התפקיד ונשאו בעיקר הנטל , כשברקע נמצא איזה גבר עסוק שמסייע רק מתי שבא לו…. אני מניח שועדי בתים אינם בקיאים בקטע הטכני של המערכות השונות ברכוש המשותף (מכר שלי סיפר שבבית המשותף בו הוא מתגורר קיימת מערכת מרכזית סולרית לחימום מים, וחושש מאוד שמסי ועד הבית יעלו בעקבות עליית מחיר הסולר…..) ובאין גורם כל שהוא שמסוגל או בנוי להדריך ועדי בתים והמערכות אינן מתפקדות כראוי הפתרון הולך לכיוון של הכנסת חברת ניהול כדי למלא תפקיד זה .

כמו כל תחום בארצנו רווית הקומבינות והשטיקים קיימות חברות ניהול שהמקצוענות איננה שם המשפחה שלהן והן לא מספקות את הסחורה בתמורה לכסף שהן מקבלות. השאלה הנשאלת היא: מי הוא הגורם שנתן להם רישיון לעסוק בתחום זה? על ידי מי וכיצד הוכשרו ממלאי התפקידים בחברה כך שיוכלו לבצע את המטלות כהלכה? האם הניסיון והוותק שרכשו בתפקיד ועד בית בעבר מספיק לתכלית זו????? והשאלה הנוספת האם קיים "מקצוען רב תחומי" שיש לו הכישורים הניסיון והיכולת למלא את התפקיד הן במישור הניהולי והן במישור הטכני? שיש לו השכלה טכנית ברמה של טכנאי מכונות/חשמל, וגם הידע והניסיון ביחסי אנוש (כפי שמכונים בטעות יחסי ציבור) והאם לא נדרשים לכיסוי תחום זה שני אנשים, משום שכמו שאומר פתגם עממי: הכול ביחד אין אחד באף אחד !!

לסיכום ,אבקש התייחסותכם לשאלות הבאות :

• א. האם יש מקום להקים בית ספר שיכשיר את חברי ועדי בתים למלא תפקידם ביעילות על פי דרישות החוק?
• ב. האם הייתם מוכנים להשתתף (תמורת תשלום סביר) בקורס כזה שתכליתו להכשיר אתכם למלא את תפקיד ועד הבית בצורה טובה ולקבל כלים שיסייעו לכם להתמודד עם דרישות התפקיד?