הרחבת דירה בבית המשותף

ביום 04.04.95 התקבל תיקון מס' 18 בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן- התיקון, חוק המקרקעין).

התיקון הוסיף את סימן ג'1 לפרק ו לחוק המקרקעין, שענינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה . מטרת התיקון, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק (הצ"ח 2322, התשנ"ה עמ' 114), לפתור בעיית צפיפות מגורים בדרך של הרחבת דירות קיימות. התיקון בא לשנות את המצב שקדם לו לפיו בעל דירה שביקש להרחיב דירתו נזקק להסכמת כל בעלי הדירות, כשסירובו של בעל דירה יחיד מנע הרחבת שאר דירות הבית. על פי התיקון, ניתן להקצות רכוש משותף וזכויות בניה השייכות לכל בעלי הדירות לבעל דירה כדי שירחיב דירתו. הקצאה זו ניתנת להיעשות בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

מי שהרחיב דירתו בעבר ייחשב כמסכים להרחבה דומה. כהרחבת דירה תיחשב הגדלה של שטח דירה קיימת, שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תוכנית בת תוקף.

אין לפגוע באפשרות בעלי שאר הדירות הבית להרחיב דירותיהם ולעשות שימוש בחלקם היחסי בזכויות הבניה, וכן באפשרות לבנות סוכה. במצב בו לא מתאפשרת הרחבת כל הדירות, ישלמו בעלי הדירות שניתן להרחיבן, תשלומי איזון, לבעלי הדירות שלגביהן אין אפשרות כזו, או שאפשרות זו מצומצמת יותר.

תשלומי האיזון ייקבעו בהסכמה או על ידי שמאי מקרקעין, שבהוצאותיו ישאו בעלי הדירות. למפקח על רישום מקרקעין (להלן- המפקח) הוקנתה סמכות שיפוט ייחודית לדון בתביעות בעניין זה. זאת בגדר כלל ניתן להגיש למפקח תביעה, במועדים שנקבעו בחוק, בגין התנגדות להחלטת הרחבה ופגיעה מהותית בזכויות, או למינוי שמאי בהעדר הסכמה או ערעור על קביעתו. למפקח שיקול דעת רחב ביותר בבואו לדון ולפסוק בעניינים אלו. אין בהגשת התביעה, בהכרח, כדי לעכב ביצוע ההרחבה. אם לבית המשותף נרשם תקנון מוסכם הקובע הסדר אחר בעניין זה, אזי הוא גובר על הוראות התיקון. מאז התקבל התיקון ניתנו לגביו החלטות שיפוטיות, של בתי המשפט והמפקחים.

לקט של החלטות המפקחים בענין זה ובנושאים נוספים פורסם ב"פסקי דין – בתים משותפים" כרך ב', 1999,בהוצאת ועד מחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין בישראל. להלן ייבחנו מספר היבטים העולים מהוראות התיקון – פגיעה בזכות הקניין – האם התיקון פוגע בקניינו של בעל דירה ברכוש המשותף, בניגוד לסעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ? לדעת ועדת חוקה חוק ומשפט, אף אם תיתכן פגיעה כאמור, הרי שההצעה בכללותה היא לתכלית ראויה, ולאור מנגנון הפיצוי המוצע, אין בה פגיעה למעלה מהנדרש על פי סעיף 8 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. עמדה זו אושרה בפרשת שטנג כשבית משפט הוסיף כי אין למנוע ביצוע החלטות המועילות לרוב ולאפשר סחיטת הרוב עקב עמדת המיקוח של המיעוט, כפי שהיה עובר לתיקון.

בפרשת וילסקר נדרש לכך בית משפט, והבהיר שמיקסום זכות הקניין של בעלי הדירות בבית, יכול שתיעשה על בסיס העיקרון של זה נהנה וזה לא חסר. לכן יש לאפשר הרחבת הדירות תוך שמירה מאוזנת של זכות כזו לכל אחד מבעלי הדירות. "החלטה" – האם יש צורך שההחלטה תתקבל באסיפה כללית, או שניתן שתתקבל גם בדרך אחרת. מצד גיסא, התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין מורה כי קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו יעשו באסיפה כללית, שבה ידון וילובן נושא ההרחבה. מאידך גיסא, הוראת התיקון אינה דורשת אסיפה (להבדיל מהוראת סעיף 59 ו. לחוק המקרקעין, לעניין התקנת מעלית), אלא מסתפקת בהחלטה. בענין זה חלוקות הדעות בקרב המפקחים ובבתי המשפט. בפרשת אברהם הובעה דעת בית משפט כי מסעיף 71 ב.

לחוק המקרקעין לא ניתן ללמוד כי נדרש כינוס אסיפה ואין מניעה כי החלטה תתקבל בכתב, שלא באסיפה, כאשר בעלי הדירות רושמים את עמדתם בדרך של הסכמה או התנגדות. דיעה שונה הובעה על ידי בית משפט בפרשת אדרי . שם פורש כי כוונת המחוקק הייתה להבטיח את התכנסות הדיירים וקיום דיון עובר להחלטה. על פי הדיעה כי אין בהכרח צורך שתהא זו החלטה שהתקבלה באסיפה, הרי שאין מניעה שלצורך "החלטה" יחשבו גם חתימות בעלי הדירות על גבי היתר הבניה. כך גרס בית המשפט בפרשת עמירה.

"הרחבה" – הגם שמטרת התיקון הייתה כאמור להקל על צפיפות המגורים, הוחל התיקון על כל דירה כמשמעותה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, דהיינו לא רק למגורים, ונפסק בפרשת שטנג כי תכליתו של התיקון רחבה, לרבות הרחבה לצורך עסקי על חשבון הרכוש המשותף. מכל מקום ברור, כי הוספת דירות אינן בגדר הרחבת דירה. לגבי מחסן מביע אריה איזנשטיין את דעתו שאף בניית מחסן ברכוש המשותף והצמדתו לדירה, תיכלל במסגרת הרחבת דירה. באשר למרפסת נפסק בפרשת אברהם כי בנייתה הנה בגדר הרחבה.

באשר להרחבת דירה על גבי גג הבית – הצעת החוק כללה שתי גרסאות שאחת מהן, אשר לא התקבלה, קבעה כי בניה על הגג תותנה בהסכמת כל בעלי הדירות, ר' התייחסות בפרשת וילסקר . נפסק, שהואיל והתיקון אינו מגביל הרחבת דירה רק לכיוון אופקי אין מניעה גם להרחבה בכיוון אנכי, ר' פרשת שבירו . יחד עם זאת, הרחבת דירה אנכית עלולה למנוע הוספת קומות ודירות לבית, ואפשר שתצמיח טענה בדבר פגיעה מהותית, שתצדיק מניעת הפגיעה או מתן פיצוי הולם, ר' פרשת דניאל .

שירות אישי לוועדי בתים - איתור בעלי מקצוע

המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות.
מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ 

    כתבות נוספות:

    logo300
    אדן ניהול נכסים מציגה: כך נראה "ועד בית" של המילניום השלישי
    מתי חברת ניהול היא בגדר חובה ולא מותרות, מהן דרכי ההתקשרות המומלצות בעת תקלה ולמה
    מימון תביעות משפטיות
    מה תפקידו של המפקח על הבתים המשותפים?
    מגורים בבניין משותף טומנים בחובם לא מעט חוויות ויתרונות, אך מטבעם של דברים, לעיתים צצים
    חברות שיפוצים וחברות איטום גגות
    כיצד לבחור חברת איטום גגות
    אומנם החורף בישראל הוא לא קשה וסוער במיוחד, אך מספיקים כמה ימים של גשמים בשילוב
    Our mission is to clean!
    כיצד לבחור חברת ניקיון לבניין
    כל אחד ואחת מאיתנו יעדיפו לחיות בסביבה נקייה. בעוד שכל אחד אמון על ניקיון הדירה
    A woman is holding a magnifying glass over a wooden house. Real estate appraiser. Assessment of the condition of the house. Property valuation / appraisal. Search for housing and apartments.
    מה בודקים בבדק בית לבניין?
    בין אם מעוניינים לרכוש או למכור נכס בבניין מגורים משותף, חובה להזמין חברת בדק בית
    עיצוב ללא שם (17)
    במקום לשבור, לנסר
    היום כבר לא צריך לשבור קירות, אפשר פשוט לנסר אותם. שבירת קירות עבור יצירת פתחים,
    working-construction-tool-builder-s-accessories-house-house-renovation-concept
    שונאים לוגיסטיקה? גם אנחנו, אבל בכל הקשור לבניין שלכם לא כדאי להתעצל.
    תחזוקת מבנים היא פרקטיקה של בדיקה, תיקון ושדרוג של בניין כדי להבטיח שהוא נשאר בטוח
    שיפוץ
    שיפוץ בית משותף - מה חשוב לדעת לפני שמתחילים
    שיפוץ בית משותף זו משימה לא פשוטה, אשר יכולה להוביל לתוצאה מאוד מתגמלת, כל עוד

    שירות אישי לוועדי בתים!
    איתור בעלי מקצוע

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ:

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לניהול ועד בית אשר יהפוך את ניהול הבית המשותף לחוויה מהנה ופשוטה ויחסוך לך זמן רב ועלויות בתחזוקת הבניין!

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לשיפוץ בניינים אשר יחסוך לך אלפי שקלים בשיפוץ בניין המגורים!

      קטגוריות עסקים

      אדריכלות
      איטום גגות
      אינטרקום
      אינסטלציה
      ארונות מתכת
      בדק בית
      ביטוח ועד בית
      בישום בניין
      גביית ועד בית
      גגות סולאריים לייצור חשמל
      גז
      גינון ועיצוב גינות
      גנרטורים
      דלתות כניסה לבניין
      דפיברילטור
      הדברה
      הנדימן
      הרחקת יונים
      התחדשות עירונית
      חברות ניהול בתים משותפים
      חברות ניקיון בתים משותפים
      חיטוי מאגרי מים
      חשמל
      כיבוי אש
      מיגון תא מעלית
      מימון תביעות משפטיות
      מכולות אוטומטיות
      מנעולן
      מעליות
      מערכות אזעקה / מצלמות
      מערכות סולאריות
      משאבות מים
      סימוני חניות
      עורכי דין / נוטוריונים
      עיצוב לובי וחדר מדרגות
      עמדות טעינה חשמליות
      פוליש
      פיקוח ובניה
      צביעת חדרי מדרגות
      קבלני שיפוצים לבתים משותפים
      קונסטרוקטור
      שיפוץ מבנים
      שיפוצים בסנפלינג
      שערים ומחסומים
      תיבות דואר

      וועדי בתים ודיירים

      הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הגדולה בישראל הנותנת מענה לבעיות הדיור בבית המשותף!!!

      להצטרפות לחצו על התמונה או על הכפתור ושלחו בקשת הצטרפות בדף הקבוצה

      דילוג לתוכן