הקושי הבלתי נסבל לפנות שוכר

איך מפנים שוכר שלא משלם דמי שכירות או שסיים את תקופת השכירות ומסרב להתפנות?

זה כמובן הסיוט הכי נורא של כל בעל נכס מושכר. הסיוט הזה, מסתבר, קורה ומתרחש בפועל והרבה. אני מכיר הרבה שרק בגלל חלום הבלהה הזה לא משכירים דירות ומעדיפים להשאירן ריקות. ואכן אין לצערנו פתרון קסם לבעיה המאוד כאובה הזו, אבל יש בכל זאת מספר דרכים משפטיות לנסות ולהתמודד איתה ולא פחות חשוב – קיימות מספר דרכים, שאם נוקטים בהן מראש, יכולות בהחלט להקטין את הסיכוי להימצא בסיטואציה.

תביעת פינוי – חבל על הזמן

לכאורה, יאמר כל אזרח הגון ושומר חוק, דרך המלך המתבקשת והטבעית ביותר היא כמובן להגיש תביעת פינוי נגד השוכר בבית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל. אולם לרוב זו גם הדרך הפחות מהירה לטפל בעניין. פשוט הליכים משפטיים אצלנו לוקחים זמן, הרבה זמן, ופינוי מחייב מיידיות. מיידיות ובית משפט לא הולכים ביחד וזאת גם אם מדובר במקרה של שחור ולבן, כלומר של שוכר אשר ללא כל הצדקה מסרב להתפנות ומתנחל להנאתו בדירתכם. בעיה נוספת היא זו: נניח שעברתם כבר את הליכי בית המשפט וקיבלתם צו פינוי. אפילו אז לא הגעתם בהכרח לישועה כי גם את הצו צריך לממש באמצעות רשויות האכיפה ושוב – זה יקח זמן … ואני כבר לא מדבר על ההוצאות המשפטיות שהליכים אלה יעלו למשכיר.

תלונה במשטרה

גם זו אינה דרך יעילה במיוחד. גם כאן רכיב הזמן אינו פועל לטובתנו. המשטרה עמוסה מעל לראש בעניינים דחופים הרבה יותר, כבדים יותר, פליליים יותר. מדובר למעשה בסכסוך שבעיקרו הוא אזרחי. המשטרה גם אינה בנוייה לערוך בירור משפטי או עובדתי מיידי ולהכריע על-אתר בין הצדדים. בדומה לסכסוכי שכנים, עד שאין חלילה אלימות, המשטרה תמנע בדרך כלל מלהתערב. יש מקומות בהן פועלת משטרה קהילתית ואז יש יותר טעם לערב אותה. יש בעצם הגעתו של שוטר למושכר אלמנט הרתעתי שיכול לפעול לטובה, לפחות ככל שמדובר בשוכר שאינו "חייב מקצועי" או "לא-מתפנה סדרתי". המשטרה דווקא יעילה יותר בצד ההפוך של המטבע: שוכר שמסרב להתפנות למרות שהפר באופן יסודי ובוטה את הסכם השכירות (למשל אינו משלם בקביעות דמי שכירות) מזעיק את המשטרה להגנתו, כאשר המשכיר מגיע כדי לפנותו או כדי להיכנס לדירה שבבעלותו. מי שעלול להיות בבעייה הוא דווקא בעל הדירה. עולם הפוך.

חילוט ערבויות ומימוש בטוחות

השוט היעיל ביותר כנגד שוכר הוא הערבות הבנקאית. אם נתן שוכר למשכיר ערבות בנקאית על סכום משמעותי, כבטוחה לקיום התחייבויותיו בהסכם השכירות, יוכל המשכיר לחלט את הערבות במקרה של סירוב השוכר להתפנות מהמושכר. נכון שהערבות עצמה או מימושה אינם גוררים בהכרח את ביצוע הפינוי הלכה למעשה אבל כשקיים שוט בדמות ערבות בנקאית משמעותית קטנים עד מאוד הסיכויים ששוכר יסרב להתפנות ובכלל, קטנים הסיכויים ששוכר יגיע מלכתחילה לעימות חזיתי מול המשכיר, בין בהקשר של פינוי ובין בהקשר לכל הפרת חוזה אחרת. לכן כדאי למשכיר לא פעם לוותר על שוכרים כולל כאלה שמוכנים לכאורה לשלם דמי שכירות נאים אך לא מוכנים לתת ערבות בנקאית ומומלץ להמתין לשוכר אחר, אפילו אם בינתיים הנכס עומד ריק. זהו שיקול שכל משכיר צריך לשקול לעצמו וזה לא קל, כי לא קל לקבל ערבות כזו מכל שוכר.

אני לעיתים ממליץ למשכיר לממן בעצמו את העלות (הלא גבוהה יחסית) שגובה הבנק מהשוכר בגין הוצאת ערבות בנקאית ובלבד שיתאפשר לקבל בטוחה כזו משוכר. כל יתר הבטוחות שמשכיר יכול לקבל משוכר אינן מגיעות לקרסולי הערבות הבנקאית. הייתי אומר שערבות בנקאית היא הפתרון האופטימלי מול שוכר בעייתי. אם בכל זאת נאלצים להסתפק בפחות הרי שראוי לקבל בנוסף לשטר בטחון רגיל גם לפחות שני ערבים טובים וכשאני אומר טובים הכוונה לערבים שמוסרים חשבון בנק, המלצות מבנק, מציגים משכורת קבועה, נכס בבעלותם וכו' וכו'. מומלץ גם לקבל מעו"ד שטר חוב מתוחכם יותר משטר הדואר הרגיל. יש שטרות שמאפשרים בתנאים מסויימים לממש כסף ישירות מחשבון הבנק של השוכר או הערב ללא צורך בהליכי הוצל"פ. לסיכום נקודה זו: בטוחה טובה וערבים טובים יכולים להקטין משמעותית את הסיכוי להימצא מלכתחילה בסיטואציה של שוכר סרבן פינוי.

סעיפי דין עצמי בחוזה השכירות

אני ממליץ למשכיר לכלול בחוזה סעיפים שמאפשרים במקרה של הפרה יסודית של ההסכם מצד השוכר פעולות כגון החלפת מנעולים, ניתוק הדירה מחשמל, גז, מים, טלפון, הוצאת מטלטלין של השוכר ואיחסונם על חשבונו מחוץ לדירה וכד'. סעיפים מרתיעים אלה אינם תמיד קלים לישום. שימוש נכון בהם עשוי לסייע לפנות שוכר סרבן או לפחות להקטין את הנזק עד לקבלת צו פינוי מבית משפט. למעשה גם אם סעיפים אלה אינם בחוזה הרי שיש נסיבות שניתן לנקוט בהם או לפחות בחלקם. אני ממליץ תמיד לפני נקיטה בהליכים "אגרסיביים" לשלוח מכתב של עו"ד שמאפשר לשוכר להתעשת ומזהירו שהיה ולא יעשה כן נאלץ לעשות כך וכך כדי להקטין את הנזק. יש לדאוג למסירה של המסמך ולאפשר שהות קצרה לתגובת השוכר.

עשיית דין עצמית

המשפט בישראל מכיר באפשרות ל"עשיית דין עצמית". זו הכרה מצומצמת ומוגבלת כמובן, שכן מדובר בנושא רגיש שיכול בנקל להיות מנוצל לרעה. גם כאשר בהסכם אין סעיפי "הגנה עצמית" מתירה מערכת המשפט למשל למי שנשללה ממנו החזקה בנכס בכוח, להפעיל "כוח סביר" על מנת להחזיר את המצב לקדמותו. כלומר, מערכת המשפט מתירה פעולות כוחניות כאשר הן באות כתגובה נגד פעולה כוחנית ובלבד שהן נעשות במידה סבירה בנסיבות. שוכר דירה שהפר את חוזה השכירות, אינו משלם דמי שכירות ואינו מפנה את הנכס – למשכיר תהיה זכות מכוח הדין, במידה והחוזה בוטל, לפרוץ לדירה ולהחליף את המנעולים.

כמו כן, יהיה המשכיר רשאי להוציא את מטלטליו של השוכר ולאחסנם על חשבון השוכר, עד שיוסדר חוב השוכר והוא יפונה. ווריאציות נוספות שהינן בגדר הפעלת סעד עצמי, אמנם ללא הפעלת כוח פיזי, הן למשל הקיזוז או העיכבון. אני לא מרחיב בכך שכן למשכיר נכס לא תהיה בדרך כלל יכולת ממשית לממש זכויות אלה כנגד השוכר משום שהוא אינו מחזיק בנכסים של השוכר והשוכר גם אינו זכאי לקבל מהמשכיר כספים כלשהם.