הצמדת זכויות הבנייה על הגג

הצמדת זכויות הבניה על הגג
מאת עו"ד עפר שחל
השאלה למי שייכות זכויות הבניה בבית משותף מתעוררת בשנים האחרונות לא רק באקדמיה ובפקולטות למשפטים, אלא דווקא בחיי היומיום וזאת נוכח הרצון לבצע הרחבות ובנייה נוספת על בניינים ישנים, הן במסגרת תמא 38 ופינוי ובינוי והן במסגרת רגילה, של בעלי דירות בבית המבקשים להשביח את ניכסיהם.
מה שנראה כמובן מאליו, דהיינו שזכויות הבניה שייכות לבעלי הדירות בבית, אינו תמיד כך. לעיתים מסתבר, שהקבלן שמר לעצמו את זכויות הבניה במסגרת הסכם המכר או שבעל נכס בבית הצמיד את זכויות הבניה אליו ועוד תגליות שונות ומשונות מסוג זה.
עצתי: לא לומר נואש ולברר את הענין לעומק עם עו"ד שמתמחה בנושא. יש הרבה מה לעשות. לאחרונה דחה בית המשפט העליון טענה של קבלן לבעלות על זכויות הבניה על הגג (עא 2139/12 רוזן נ' חב' ארזי הבירה) וקבע כי החברה הקבלנית לא תוכל לנצל זכויות בניה על הגג, מבלי לקבל לכך את הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בדירות שבמתחם. זאת למרות שבהסכם הרכישה הוכנס הסעיף הבא: "למוכרת שמורה הזכות להצמיד חלקים מסוימים של הבית ליחידות דיור מסוימות לפי שיקול דעתה הבלעדי, וכן שמורה למוכרת הזכות לבקש הגדלת אחוזי הבניה על המגרש והזכות להוסיף תוספת בנייה על המגרש ו/או הבניין, כפוף להשגת הרישיונות המתאימים לכך כדין, כל אלה מבלי שיהיה צורך בקבלת הסכמת הקונה לכך מראש הואיל והסכמתו לאלה ניתנת בחתימתו להלן מראש".
לטענת הרוכשים, הקביעה כי זכויות הבנייה שייכות לחברה הקבלנית, בהעדר מפרט או הוראה מפורשת וללא הצמדת הזכויות, היא מוטעית על פניה, מנוגדת לתכלית דיני הקניין ולהוראות חוק המכר דירות והפסיקה. בית המשפט קבע כי אין די בתניה הכוללנית והעמומה, שנכללה בהסכמי המכר כדי להוציא את גגות הבניינים שבמתחם מגדרי "הרכוש המשותף" השייך לכלל בעלי הדירות.
כדי שלהצמדה כזו יהיה תוקף היא חייבת להיות מפורשת ומפורטת בהסכם ובמפרט הנספח לו, כנדרש בסעיף 6(א) לחוק המכר דירות. נקבע כי כדי לממש את זכויות הבניה העתידיות, שהחברה הקבלנית תשיג (אם תשיג) בעקבות השתדלותה, על הגג, שלא הוצא מגדרי הרכוש המשותף (או על כל חלק אחר ברכוש המשותף) – יהיה על החברה הקבלנית להגיע להסכמות עם כל בעלי הדירות במתחם, שעל הרכוש המשותף שלהם תבקש החברה הקבלנית לבנות.