הפעלת עסק מדירת מגורים

מאת עו"ד עפר שחל

הכלל הוא שמי שמבקש לחרוג ממטרת המגורים של דירתו, צריך לבקש היתר לשימוש חורג מהרשות המקומית. בין אם השימוש בדירה יהיה מעורב: מגורים ועסק, ובין אם השימוש יהיה כולו חורג והדירה לא תשמש עוד למגורים.

כל שימוש חורג הוא זמני. מדי 5 שנים צריך לבקש מחדש, ולרוב 10 שנים הם לכאורה המקסימום (אך יש חריגים).

בקשה להיתר לשימוש חורג דומה לבקשה להיתר בניה. תחילה יש להוציא תיק מידע במחלקת הנדסה של הרשות המקומית ולפעול על פי ההנחיות שמפורטות בו. הבקשה מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה ויש לשכנים זכות להגיש תוך 14 יום התנגדות. נימוקי ההתנגדות צריכים להיות רק נימוקים תכנוניים. ההתנגדות מוגשת בכתב. נקבע בפסיקה כי "במסגרת בקשת היתר יכולה ועדת התכנון והבניה לשקול את כל ההיבטים, האינטרסים והמטרדים הפוטנציאליים ולמצוא את האיזון הראוי ביניהם." ניתן לקבל היתר בכפוף לשורה של מגבלות (שעות פעילות וכד').

מקובל לטעון, שהפעלת עסק מדירת מגורים עלולה להפחית את ערך הבית, אך זה לא אוטומטי ותלוי נסיבות (גודל הבית, מיקומו, אופיו ואופי הסביבה וכו'). הטענות המרכזיות הן סביב היות העסק מקור למטרדים שונים: רעש, לכלוך, העמסת תשתיות, תפיסת חניה, בלאי מעלית וכו'.

למעשה הנושא המרכזי שיש לדון בו הוא אלמנט קבלת הקהל, או התנועה ברחבי הרכוש המשותף והשימוש בו ע"י קהל לקוחות העסק. ככל שעסק ממעט בקבלת קהל – כך הוא אינו מהווה מטרד ויכול להיות בלתי מורגש. אמנם בניין מגורים – בעיקר רב קומתי – הוא מלא תנועה, אבל עדיין יש בתוספת עסק שמקבל לקוחות וקהל תוספת תנועה, דבר שעלול להוות מטרד, ירידת ערך, ניצול חניה, אובדן בטחון ופרטיות בעצם העובדה שזרים נכנסים ויוצאים, תוספת לכלוך, רעש וכל כיוצא באלה.

לכן יש יתרון כאשר הדירה המדוברת היא דירת קרקע או מרתף.

יש לזכור גם את אלמנט התקדים: אם בבית ניתן שימוש חורג לעסק הרי שנפרצה הדרך לדיירים נוספים לבקש בקשה דומה ובסופו של דבר, במצטבר, זה עלול לשנות את אופיו של הבית.

נקבע שמשפחתון של עד 10 ילדים אינו זקוק להיתר כי דינו כמשפחה מרובת ילדים. אך אם תוגש תלונה סביר שהנושא יעלה ויבחן לגופו. כאמור רלבנטי לעניין זה מה כמות הקהל והלקוחות שמושך העסק. שעות הפעילות. גם רלבנטי לראות מה קורה בסביבת העסק, האם יש עסקים שכאלה באותו בית או בבתים סמוכים. רלבנטית עמדת השכנים לעניין.

עסק שנדרש להיתר ואין לו כזה ואשר מהווה מטרד – ניתן לתבוע אותו גם בעילה של הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפק' הנזיקין) ואז הנטל עובר לנתבע להוכיח שאין בעיסקו מטרד. נקבע בזמנו שנושא זה אינו בסמכות המפקח על המקרקעין. כלומר סוג השימוש שעושה דייר בדירתו והיעוד שלה אינו בגדר העניינים שבסמכות המפקח על המקרקעין.