הערת אזהרה

באחת השאלות שקיבלנו לאחרונה בפורום המשפטי עלה הנושא של הערת אזהרה והאם צריך לקבל הסכמה של הצד השני לחוזה לצורך רישומה. מאחר ומדובר בנושא חשוב ראינו לנכון להרחיב מעט. הערת אזהרה מוסדרת בחוק בצורה די מפורטת.

חוק המקרקעין בסעיפים 126 ו- 127 עוסק ברישום הערת אזהרה בתוך פרק כללי יותר שכותרתו "הערות" (סעיפים 126 עד 133). הערת אזהרה כשלעצמה אינה מהווה זכות קניינית, אך היא מספקת הגנה מפני עיסקה אחרת הנוגדת את הערת האזהרה.

הערת אזהרה נותנת הגנה משמעותית לרוכש זכויות במקרקעין, הן מפני התנהגות של מוכר-נוכל מבחינת אזהרה של קונים פוטנציאליים בדבר עיסקה שבוצעה בנכס והן כהודעה לכולי עלמא, צדדים שלישיים בדבר התחייבות או הימנעות לבצע פעולה בנכס. יש רבים וטובים בארצנו שדירתם, למרות שרכשו אותה לפני שנים, טרם נרשמה בטאבו, מסיבות שונות ומשונות (ושהבית המשותף בו הם גרים טרם הוסדר ונרשם כבית משותף) וכל מה שיש להם בטאבו זה הערת אזהרה לטובתם.

תוכן ההערה הוא זה: בעלי הנכס (או בעלי זכויות בנכס) התחייב בכתב לעשות בו עיסקה (למשל מכר), או להימנע מעשות בהם עיסקה. זוהי ההערה. רישומה של ההערה בטאבו מתאפשר גם ללא צורך בקבלת הסכמת המוכר ודי בבקשת הקונה כדי לרושמה. הערת אזהרה אינה מוגבלת רק לעיסקאות מכר ואף אינה מוגבלת רק לגבי בעלי הנכס עצמו. הערת אזהרה יכולה לקבל תוכן של התחייבות להשכרת הנכס או למתן זיקת הנאה כלשהי לגביו או לשיעבוד הנכס למלווה (משכנתא) או למתן הגבלות אחרות על ביצוע עיסקה בנכס.

שימו לב שהחוק מדבר על התחייבות בכתב לעשות עיסקה בנכס שכן כל התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ואין משמעות לעיסקה במקרקעין שנערכה בע"פ. "התחייבות לעשות עיסקה" משמעה עיסקה שלא נגמרה ברישום – וזהו המצב השכיח בתחום: נערך בין שני צדדים חוזה בכתב, למשל למכירת דירה (זוהי אותה התחייבות לעשות עיסקה) ובהכרח אין אפשרות לרשום את הדירה על שם הקונה ביום חתימת ההסכם, שהרי במרבית העיסקאות לא כל התשלום משולם מראש ויש מועד מאור למסירת הדירה וגם כשהיא נמסרת יש עדיין שאלות פתוחות כגון חבות הצדדים לרשויות המס וגם אז לא תמיד ניתן לרשום את הנכס בגלל שאין פרצלציה ומדובר במקרקעין בלתי מוסדרים ועוד ועוד – לכן יש לרוב פרק זמן משמעותי בין מועד חתימת החוזה לבין השלמת הרישום בטאבו. הערת האזהרה נועדה להבטיח את הקונה מפני עיסקה סותרת. להבטיח, כי עד להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לא תהיה אפשרות למוכר למכור את הנכס לקונה נוסף, וגם במקרה של שיעבודים ועיקולים תהיינה זכויות הקונה בעל הערת האזהרה עדיפות.

לשון החוק היא: נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העיסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העיסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

בפסיקה נקבע כי: "נקודת המוצא כיום היא, כי התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין מעניקה זכות לקונה. זכות זו עומדת על רגליה היא. משקמה זכותו של קונה בהתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, ממילא מתעוררת שאלת ההגנה על זכות זו, בעיקר כלפי בעל עיסקה נוגדת. תשובה לשאלה זו נגזרת מהוראות חוק המקרקעין עצמן. כפי, שנראה, סעד האכיפה הוא תוצאת העדיפות הקבועה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ואין תוצאת העדיפות מותנית בסעד האכיפה.

הסעד נגרר אחר הזכות, ואין הזכות נגררת אחר הסעד… אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עסקה פלונית". סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

הערת אזהרה הינה בגדר המלצה חמה למבצעים עסקאות במקרקעין וזאת בכדי להבטיח את זכויותיהם בעסקת המכר לה הם שותפים, אך אין חובה לביצוע הרישום. ההגנה שמעניק סעיף 9 לחוק המקרקעין קמה באותם מקרים בהם בעל הזכות הראשון לא ביצע רישום של הערת אזהרה.

הערות אזהרה נפוצות הן לטובת רשויות מקומיות למיניהן, למטרת דרכים, מדרכות, הרחבתם, תשתית ביוב, הגבלה מטעמים ארכיאולוגיים ואחרים – ואלה הן הערות אשר לא מונעות עיסקאות מכר או עיסקאות אחרות בנכס – כלומר אז אין לדבר על עיסקה סותרת למרות שיש על הנכס כבר הערת אזהרה. מי שקונה נכס מסוג זה צריך לבדוק בטרם חתימה על ההסכם את מהות ההערה שבנסח. לגשת לרשות המקומית ולוודא שאין מניעה לבצע עיסקה בנכס.

הערה מסוג אחר היא הערה בדבר הגבלת הכשרות המשפטית: הוכח לרשם המקרקעין בצו של בית-משפט או בתעודה ציבורית שכשרותו המשפטית של בעל מקרקעין או של בעל זכות במקרקעין נשללה או הוגבלה על פי חוק, ירשום הרשם, לפי בקשת צד מעוניין או לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלה, הערה על כך. זה חשוב בדיוק כמו שחשובה הגבלה על הנכס עצמו. הגבלה על בעל נכס יכולה לשלול את הכשרות שלו לחתום על עיסקה בנכס ולכן יש לה חשיבות.