הסתרת נוף ואור שמש

צמחיה היא דבר יפה אבל כשהיא צומחת וצומחת היא יכולה להפוך גם למטרד. היא עלולה להסתיר את הנוף, לחסום אויר ואור שמש – מה עושים? האם רשאי שכן לגזום צמחיה שאינה שייכת לו?

בפס"ד של המפקחת בחיפה (צפורה פיגנבוים – תיק 108/05 גיא וסבו נ' אדלר), אשר אושר בבית המשפט המחוזי (בערעור) נידונה השאלה הזו.

העובדות בתמצית היו אלה: לתובעים מפריעה צמחיה שגבהה מאוד וחסמה את הנוף, האור והאויר בדירותיהם. הנתבעים טוענים שהם מטפחים בממון רב גינה מפוארת ויפה והם גם מקפידים לגזום אותה. המפקחת יצאה לשטח. היא התרשמה מהנוף המרהיב הנשקף מהכרמל אל הים (כל חיפאי מבין על מה מדובר) וגם מחלק מהצמחיה שאכן קרוב הוא לדירות התובעים וגם גבוה.

נכון שיש גיזום אשר עלול לפגוע בצמחיה אבל – קובעת המפקחת – הנתבעים חייבים לגזום את הצמחיה החוסמת כך שתמיד לא יהיה גובהה יותר מ- 3 מ' ונמוך מסף החלון הנמוך ביותר של התובעים.

המפקחת מגיעה לתוצאה זו מכוח חובת תום הלב אשר חלה גם על תחום דיני הבתים המשותפים. בעל דירה חייב לממש את זכויותיו הקנייניות בתום לב ובדרך מקובלת. חובת תום הלב חלה גם על השימוש וההפעלה של הוראות התקנון המצוי או המוסכם.

נוסיף ונציין כי ניתן לטפל בבעיה הזו גם דרך דיני הנזיקין וגם דרך דיני המקרקעין הכלליים, אבל אז תוגש התביעה לא בפני המפקח על המקרקעין אלא בפני בית משפט השלום.

בפק' הנזיקין יש סעיף מיוחד שכותרתו "הפרעה לאור שמש" וזו לשונו:
"אדם עושה עוולה אם הוא מונע, על ידי חסימה או בדרך אחרת, מבעל-מקרקעין או מן התופש אותם ליהנות מכמות סבירה של אור- שמש, בהתחשב עם מקומם וטיבם של המקרקעין, לאחר שהבעל או התופש או מי שקדמו להם בזכויות אלו נהנו ברציפות מאור זה – שלא לפי תנאי חוזה או הסכם – לפחות חמש-עשרה שנים שקדמו בתכוף לחסימה או למניעה."
נקבע בזמנו בפסיקה שכוונת הסעיף היא למניעת כמות סבירה של אור שמש, ולא של חום השמש או של חום השמש המוקרן על-ידי קרני השמש. (ע"א 76 / 115 גונוויג נ' פינץ, פ"ד לז (2) 124, עמוד 129).

על סמך סעיף זה ניתן לדרוש הסרת המפגע וכן פיצויים כספיים.
סעיף אחר שעשוי להיות רלבנטי לקוח מחוק המקרקעין (לא בפרק בתים משותפים). מדובר בס' 17 – תביעה למניעת הפרעה:
"המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת."

דברים שאמרה השופטת המחוזית בן עתו יפים הן לעניין הפרעה למקרקעין ע"י הרחבת דירה שחוסמת אור ושמש והן בענין המטרד והפרעת אור שמש ע"י צמחיה עבותה ופראית:
"בבואנו לקבוע אם התנהגות מסויימת או מצב דברים מסויים מהווה מטרד יש כמובן להתחשב בכל נסיבות הענין ולשקול אותו 'מאזן נוחיות' מפורסם, שנולד בפסיקה כדי להרגיע את מצפונם של הפוסקים בדילמה של צווי המניעה שתיארתי לעיל. נכון שאין לחייב אנשים לנהוג בשקט 'כפרי' בטבורה של עיר; נכון, שאין לאדם זכות קנויה לנשום בלב הכרך אוויר פסגות רענן; נכון גם שמי שגר בווילה בודדת בחיק הטבע כשחלונותיו קרועים לכל רוחות השמים, טבעי הוא שיזכה באור אוויר ושמש יותר ממי שגר בבית דירות בעיר מודרנית. עם כל אלה אי-אפשר שלא להסכים והם מן המפורסמות.
אולם נראה לי, כי בעשיית המאזן הזה קיים קו גבול שבו מפסיקים לעשות מאזן ומתחפרים ואין נסוגים עוד.
כוונתי היא שגם בחיים המודרניים וגם בערים הגדולות ובריכוזי האוכלוסין הצפופים שומה עלינו להבטיח לאדם תנאים שיש בהם המינימום הדרוש של כל מה שאדם זקוק לו כדי שחייו בכלל ייקראו חיים. יש להבטיח שטח מחיה מינימלי; יש להבטיח פרטיות מינימלית; יש להבטיח אוויר, אור ושמש במידה הנחוצה לאדם שכבר מזמן התרגל שלא להתגורר במערות;
יש להבטיח שקט ורגיעה במידה כזאת שאדם יוכל לזכות במינימום של שעות שינה הנחוצות לבריאותו. ובמינימום של שקט המבטיח שלא ייצא מדעתו גם בשעות בהן אינו ישן. והרשימה כמובן אינה ממצה.
אכן. המציאה הטכניקה המודרנית תחליפים שונים, כגון חדרים אטומים לרעש, מיזוג אוויר, ועוד כיוצא באלה ומי יודע אילו המצאות עוד נכונו לנו בעתיד. כמובן, שבתי-המשפט 'החיים בתוך עמך' מודעים להמצאות הללו, ובודקים בכל מקרה. באיזו מידה אפשר להיזקק להם בנסיבות אותו ענין למניעת המטרד או להקטנתו. אולם בסופו של דבר נראה לי, ששום חשבונות של מאזני נוחיות אינם יכולים ואינם צריכים להשפיע על בית-משפט להשלים עם מטרד המוריד את איכות החיים של האדם מעבר לאותו קו גבול – מינימום שעליו דיברתי לעיל. ואני מוכנה אפילו להסתכן ולהעיר עלי זעמם של שוחרי הקדמה ולומר שאני מחייבת התחפרות בקו גבול זה אפילו אם תהיה בכך לפעמים משום פגיעה או מעצור לקדמה ולהתפתחות בין כלכלית ובין אחרת."
(צוטט בע"א 73 / 403 בצלאל נ' סימנטוב, פ"ד כט (1) 41 ).