הבית המשותף החדש

הבית המשותף המודרני שונה מאוד מהבית המשותף של שנים עברו. רמת החיים עלתה, זכויות הבניה נסקו לשמים ועולם הבתים המשותפים השתנה מקצה לקצה בעשרים השנים האחרונות. השינוי צפוי להתרחב, להעמיק ולצבור תאוצה, לא רק מפני שהבניה הרווייה המודרנית מייצרת עוד ועוד בתים משותפים גדולים ומורכבים יותר אלא גם משום שיותר ויותר בתים ישנים יעברו מתיחת פנים או יהרסו ויבנו מחדש.

אם בעבר הבית המשותף הטיפוסי היה "מעסיק" גנן ומנקה פעם בשבוע ומעת לעת עורך תיקון או שיפוץ קל – וזו היתה בתמצית כל הפעילות המשותפת של הועד והדיירים, הרי שכיום בתים משותפים רבים הם עסק של ממש, עסק מורכב שדורש ניהול מקצועי ומגלגל כספים רבים. מי שאגב עדיין לא קלט את המהפך הוא המחוקק הישראלי. הדבר היחידי שנשאר כמעט באותו מקום בעשרים השנים האחרונות הוא החוק בתחום הבתים המשותפים.

כך קורה שתופעות נפוצות יותר ויותר כמו ועד שכונתי או קבוצת בתים עם חניה משותפת או חדר כושר או מתקנים אחרים משותפים אינם יכולים לפעול במסגרת החוק פשוט מפני שהחוק לא עוסק עדיין בעניינים אלה. החוק הקיים עדיין מתייחס לניהול בית משותף כתחביב נחמד לשתיים-שלוש שעות פנאי בחודש. זה היה נכון בהחלט בעבר, כאשר היו דמי ועד חודשיים כמעט סימליים והפעילות לשמירת ותחזוקת הרכוש המשותף היתה דלה ואלמנטרית: שטיפת חדר מדרגות והשקייה פעם בשבוע …. אך זה לגמרי לא נכון בבתים משותפים מודרניים עם עשרות דירות, עם מספר אגפים, עם שומר, עם מתקנים שונים שדורשים תחזוקה מקצועית, ועם דמי ועד שמסתכמים בעשרות אלפי שקלים לחודש.

חברות בועד של בית משותף מהסוג החדש אינה עניין של מה בכך. כידוע חברות בועד הינה בהתנדבות והאחריות בצידה כבדה למדי. קשה לבוא בטענות לועד שמנסה "להשתלט" על ניהול בית משותף מורכב או גדול ועושה הכל בהתנדבות, אך מטבע הדברים אינו יכול לנהל "פנקסנות מסובכת" כפי שהתבטא בית המשפט בתיק שיוצג להלן. ואגב, החלטה לתת שכר לחברי ועד, בחקיקה דהיום, מחייבת הסכמה כללית. ועד אינו יכול לקחת יעוץ משפטי או חשבונאי שוטף, ללא אישור כלל הדיירים ולכל הפחות החלטה באסיפה כללית (לא אכנס כאן לסוגיה זו, שראוי להרחיבה במקום אחר). אין עדיין ביטוח אחריות לחברי ועד מפני תביעות, כפי שיש לדירקטורים בחברה למשל. בכל מקרה אנו נראה יותר ויותר בתים שמנוהלים ע"י חברות ניהול ואנשי מקצוע חיצוניים, בשכר.

גם בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין נתקלים כל העת ב"יצור" החדש הזה – הבית המשותף-המורכב והמודרני – והם נאלצים להשלים ולהסדיר את מה שטרם הוסדר ע"י המחוקק. אביא לצורך המחשה דיון מעניין שהגיע לבית המשפט המחוזי בחיפה, כערעור על החלטת המפקחת צ' פינגנבאום (ע"א 1688/00 נציגות הדיירים במצפה ורדיה נ' ברוך). במקרה זה דובר על מיתחם של בתי מגורים שעומד להירשם כבית משותף אחד. "קבוצת הבית המשותפת" נהנית ממתקנים משותפים כגון בריכת שחיה, ג'קוזי, אולם ספורט, חדר כושר, מגרש טניס, מגרש משחקים, גינות, תאורת רחוב וביתן שומר. עלתה השאלה כיצד יקבעו דמי האחזקה של כל הרכוש המשותף הזה, שופע המתקנים והשטחים הציבוריים.

מן הסתם מדובר בדמי אחזקה גבוהים (כמאה דולר לחודש לדירה). מה הרוב הנדרש לשם החלטה כזו? האם חלוקת דמי הועד "הרגילה" לפי חלקה היחסי של כל דירה ברכוש המשותף היא חלוקה שיכולה לחול כאן או שאנו מדברים על משהו שונה מהותית, חדש ואחר שמחייב גם חלוקה אחרת? נציגות הבית המשותף אכן טענה, ש"הרכוש המשותף הקלסי" בבתים משותפים, שכולל חדר מדרגות, גג, מעליות, גינה וכד' – שונה לגמרי מסוג הרכוש המשותף שבו מדובר כאן. ברכוש המשותף "הקלסי" ניתן להצדיק, לטענתם, קשר בין שטח הדירה לגובה התשלום, לעומת הרכוש המשותף "החדש" – אותם מתקנים כגון בריכה, חדר כושר, אולם משחקים – שמשרת את הדיירים באופן שיוויוני ללא כל קשר לגודל דירתם. מכאן הגיעו למסקנה שבבית המשותף החדש שלהם צריכים לשלם דמי ועד באופן שווה, דירה קטנה של 50 מ"ר תשלם אותו סכום כמו דירה גדולה של 300 מ"ר ! החלטה זו קיבלו ברוב רגיל באסיפה וזה מספיק ! בעלי הדירות הקטנות טענו כמובן, שיש לחייבם על פי שטח רצפת דירותיהם ביחס לשטח רצפת כל יתר הדירות בבית, כפי שעושים בבתים משותפים שחל עליהם התקנון המצוי וכאן – מאחר וטרם נרשם הבית חל התקנון המצוי.

[בהערת אגב אני טוען, שיפה יעשה המחוקק, אם ישנה את החוק בעניין: מאחר ויש עיכובים גדולים ברישום בתים משותפים מסיבות שונות, מתעכב גם הרישום של התקנון המוסכם אשר קיים בבתים רבים מיום הקמתם – מדוע צריך לעכב את תחולתו ולהצמידו למועד רישום הבית? למה לא ניתן ליצור מנגנון רישום של תקנון מוסכם גם בבית משותף שטרם נרשם? ] וחזרה לענייננו: בית המשפט המחוזי החליט לדחות את עמדת הנציגות ולא לקבל את שיטת חלוקת דמי הועד השיוויונית וקיבל את העמדה שדמי האחזקה, גם בבית מורכב כזה, צריכים להתחלק לפי היחס שבין רצפת הדירה ובין השטח של כל שאר הדירות בבית המשותף.

בית המשפט גם מעיר שאכן חלק מההוצאות בבית משותף כזה אינן הוצאות קלאסיות לשם "החזקה תקינה" ולכן אפשרי מצב בו יוחלט ע"י כל הדיירים שלגבי תחזוקת המתקנים השונים יהיה שיעור השתתפות אחר מאשר שיעור ההשתתפות שנקבע לתחזוקת הרכוש המשותף "הרגיל". כל מי שקורא את פסה"ד הנ"ל אינו יכול שלא לחוש בהתלבטות הגדולה ואפילו הבלבול שהיה נחלת הרכב השופטים והכל משום שהבית המשותף החדש והמורכב מציג שאלות רבות שאין להן פתרון בלשון החוק הקיים.

שירות אישי לוועדי בתים - איתור בעלי מקצוע

המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות.
מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ 

    כתבות נוספות:

    logo300
    אדן ניהול נכסים מציגה: כך נראה "ועד בית" של המילניום השלישי
    מתי חברת ניהול היא בגדר חובה ולא מותרות, מהן דרכי ההתקשרות המומלצות בעת תקלה ולמה
    מימון תביעות משפטיות
    מה תפקידו של המפקח על הבתים המשותפים?
    מגורים בבניין משותף טומנים בחובם לא מעט חוויות ויתרונות, אך מטבעם של דברים, לעיתים צצים
    חברות שיפוצים וחברות איטום גגות
    כיצד לבחור חברת איטום גגות
    אומנם החורף בישראל הוא לא קשה וסוער במיוחד, אך מספיקים כמה ימים של גשמים בשילוב
    Our mission is to clean!
    כיצד לבחור חברת ניקיון לבניין
    כל אחד ואחת מאיתנו יעדיפו לחיות בסביבה נקייה. בעוד שכל אחד אמון על ניקיון הדירה
    A woman is holding a magnifying glass over a wooden house. Real estate appraiser. Assessment of the condition of the house. Property valuation / appraisal. Search for housing and apartments.
    מה בודקים בבדק בית לבניין?
    בין אם מעוניינים לרכוש או למכור נכס בבניין מגורים משותף, חובה להזמין חברת בדק בית
    עיצוב ללא שם (17)
    במקום לשבור, לנסר
    היום כבר לא צריך לשבור קירות, אפשר פשוט לנסר אותם. שבירת קירות עבור יצירת פתחים,
    working-construction-tool-builder-s-accessories-house-house-renovation-concept
    שונאים לוגיסטיקה? גם אנחנו, אבל בכל הקשור לבניין שלכם לא כדאי להתעצל.
    תחזוקת מבנים היא פרקטיקה של בדיקה, תיקון ושדרוג של בניין כדי להבטיח שהוא נשאר בטוח
    שיפוץ
    שיפוץ בית משותף - מה חשוב לדעת לפני שמתחילים
    שיפוץ בית משותף זו משימה לא פשוטה, אשר יכולה להוביל לתוצאה מאוד מתגמלת, כל עוד

    שירות אישי לוועדי בתים!
    איתור בעלי מקצוע

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ:

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לניהול ועד בית אשר יהפוך את ניהול הבית המשותף לחוויה מהנה ופשוטה ויחסוך לך זמן רב ועלויות בתחזוקת הבניין!

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לשיפוץ בניינים אשר יחסוך לך אלפי שקלים בשיפוץ בניין המגורים!

      קטגוריות עסקים

      אדריכלות
      איטום גגות
      אינטרקום
      אינסטלציה
      ארונות מתכת
      בדק בית
      ביטוח ועד בית
      בישום בניין
      גביית ועד בית
      גגות סולאריים לייצור חשמל
      גז
      גינון ועיצוב גינות
      גנרטורים
      דלתות כניסה לבניין
      דפיברילטור
      הדברה
      הנדימן
      הרחקת יונים
      התחדשות עירונית
      חברות ניהול בתים משותפים
      חברות ניקיון בתים משותפים
      חיטוי מאגרי מים
      חשמל
      כיבוי אש
      מיגון תא מעלית
      מימון תביעות משפטיות
      מכולות אוטומטיות
      מנעולן
      מעליות
      מערכות אזעקה / מצלמות
      מערכות סולאריות
      משאבות מים
      סימוני חניות
      עורכי דין / נוטוריונים
      עיצוב לובי וחדר מדרגות
      עמדות טעינה חשמליות
      פוליש
      פיקוח ובניה
      צביעת חדרי מדרגות
      קבלני שיפוצים לבתים משותפים
      קונסטרוקטור
      שיפוץ מבנים
      שיפוצים בסנפלינג
      שערים ומחסומים
      תיבות דואר

      וועדי בתים ודיירים

      הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הגדולה בישראל הנותנת מענה לבעיות הדיור בבית המשותף!!!

      להצטרפות לחצו על התמונה או על הכפתור ושלחו בקשת הצטרפות בדף הקבוצה

      דילוג לתוכן